Affitti brevi a Roma: pratiche, adempimenti e gestione

Quale formula scegliere a Roma

La prima decisione è come presentarti: privato che affitta occasionalmente o gestore che svolge un’attività ricettiva. Da qui dipendono comunicazioni, requisiti, tasse e anche la tariffa del contributo di soggiorno.

Definizioni dal testo coordinato del Regolamento regionale Lazio n. 8/2015: possono essere state aggiornate, verifica il testo vigente sul sito della Regione.

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Come aprire un affitto breve a Roma

L’ordine dei passaggi conta, perché alcuni presuppongono altri. In sintesi, per una locazione turistica:

1. Scegli la forma (locazione turistica, casa vacanze, B&B, affittacamere).
2. Comunica l’avvio dell’attività al Comune tramite lo sportello SUAP: CIA se l’attività è non imprenditoriale, SCIA se è imprenditoriale.
3. Trasmetti la pratica alla Regione Lazio: per gli alloggi per uso turistico la Regione chiede copia della CIA o della SCIA, con protocollo e data di accettazione del Comune, via PEC e allegando il modello di informativa privacy firmato.
4. Ottieni i codici identificativi: la Regione indica come obbligatori il codice identificativo regionale (CIR) e poi il CIN.
5. Esponi il CIN all’esterno dell’edificio e indicalo in ogni annuncio.
6. Dota l’immobile dei dispositivi di sicurezza previsti dalla legge.
7. Comunica gli ospiti alla Questura con Alloggiati Web a ogni soggiorno.
8. Gestisci il contributo di soggiorno con comunicazioni e versamenti su GECOS.
9. Imposta il regime fiscale (cedolare secca, eventuale partita IVA).

Con il servizio di apertura della locazione turistica i tempi indicativi sono di 2-4 settimane dall’incarico, in base alla situazione dell’immobile.

CIN e codice regionale

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è assegnato dal Ministero del Turismo, tramite la banca dati BDSR, a ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica o breve e a ogni struttura ricettiva. Va esposto all’esterno dello stabile e indicato in ogni annuncio. Senza CIN la sanzione va da 800 a 8.000 euro; se c’è ma non è esposto o indicato, da 500 a 5.000 euro.

Approfondimenti: CIN obbligatorio: cosa cambia eaffitto breve senza CIN: sanzioni e rimedi.

Comunicazioni al Comune e SCIA

A Roma la pratica si presenta al SUAP, lo sportello unico per le attività produttive del Comune. Cosa si presenta dipende dalla forma scelta:

• Alloggi per uso turistico (locazione turistica non imprenditoriale): una comunicazione di inizio attività (CIA) al Comune, con copia trasmessa per via telematica alla Regione;
• Strutture ricettive extra-alberghiere e attività imprenditoriali: laSCIA (segnalazione certificata di inizio attività), che il Regolamento regionale chiama «SCIA unica» e presenta al SUAP o al SUAR del Comune in cui si trova la struttura (art. 14).

Attenzione: svolgere l’attività in forma imprenditoriale senza la SCIA espone a una sanzione da 2.000 a 10.000 euro (art. 13-ter del DL 145/2023). Moduli, requisiti e procedure di dettaglio vanno sempre verificati sul sito di Roma Capitale e della Regione Lazio.

Alloggiati Web

Chi ospita turisti deve comunicare i dati degli ospiti alla Questura tramite il portaleAlloggiati Web della Polizia di Stato, entro 24 ore dall’arrivo, per ogni soggiorno, anche di una sola notte (art. 109 del TULPS). È un obbligo di pubblica sicurezza, distinto da CIN e contributo di soggiorno, e vale a Roma come altrove.

Se organizzi il self check-in, leggi prima come funziona il riconoscimento degli ospiti:Alloggiati Web e identificazione degli ospiti.

Contributo di soggiorno a Roma

A Roma il contributo di soggiorno si paga per ogni persona non residente e per ogni notte, fino a un massimo di 10 pernottamenti consecutivi nell’anno solare nella stessa struttura. Le tariffe in vigore dal 1° ottobre 2023 (Deliberazione della Giunta Capitolina n. 255/2023) per le tipologie che interessano chi fa affitti brevi sono:

Fonte: Allegato A di Roma Capitale. Le tariffe possono essere aggiornate: controlla sempre la tabella vigente.

Il versamento è trimestrale: entro il sedicesimo giorno dalla fine di ciascun trimestre solare (in linea di massima 16 gennaio, 16 aprile, 16 luglio e 16 ottobre). Esenzioni, dichiarazione annuale, sanzioni e il caso delle prenotazioni da Airbnb sono spiegati nell’articoloContributo di soggiorno a Roma per gli affitti brevi; per il quadro generale c’è anche la guida allatassa di soggiorno negli affitti brevi.

GECOS

GECOS è il portale di Roma Capitale attraverso cui il gestore invia le comunicazioni trimestrali sul contributo di soggiorno. Un punto che trae spesso in errore: le notti intermediate da Airbnb, che riscuote e versa il contributo per le prenotazioni sulla sua piattaforma, vanno comunque indicate nella comunicazione su GECOS con la voce dedicata. Mescolare notti già versate dal portale e notti da versare in proprio è l’errore più comune.

Se vuoi tenere sotto controllo notti, ospiti e importi mese per mese, ilToolkit Affitti Brevi calcola la tassa di soggiorno per ogni soggiorno e te la mostra per mese.

Sicurezza

In ogni unità destinata a locazione turistica o breve, anche se affittata senza partita IVA, devono esserciestintori portatili a norma e rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti (art. 13-ter, comma 7, DL 145/2023). La mancanza dei requisiti comporta una sanzione da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione. Quanti estintori servono, dove metterli e quando i rilevatori non sono necessari lo spiego inestintori e rilevatori di gas negli affitti brevi.

Aspetti fiscali generali

Chi affitta come privato può optare per la cedolare secca, con aliquota del 21% o del 26% a seconda dei casi. Le piattaforme che intermediano i pagamenti trattengono una ritenuta del 21%che va poi riportata e scomputata in dichiarazione, e dal 2026 oltre i due appartamenti scatta la presunzione di attività d’impresa. Il contratto, entro i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino, non va registrato.

• Cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026: 21% o 26%
• Come dichiarare gli affitti brevi nella dichiarazione dei redditi
• Contratto di affitto breve: va registrato?
• Affitti brevi e partita IVA: oltre due appartamenti

Sono indicazioni generali, non una consulenza fiscale: per il tuo caso il riferimento resta il tuo commercialista, con cui posso collaborare.

Cosa tenere d’occhio a Roma

Roma Capitale ha avviato nel giugno 2025 l’iter per un nuovo regolamento sulle locazioni residenziali per fini turistici: la Giunta ha approvato una memoria con le linee di indirizzo e costituito un tavolo di lavoro, con l’obiettivo dichiarato di introdurre condizioni e limitazioni per salvaguardare l’identità storica e sociale di alcune aree urbane. Le regole definitive non sono in questa guida: se stai per avviare l’attività o acquistare un immobile in una zona centrale, verifica lostato aggiornato sul sito di Roma Capitaleprima di decidere.

Come può aiutarti Ospitalis

Seguo la normativa di Roma e del Lazio da oltre dieci anni, prima come gestore diretto di appartamenti nella Capitale e oggi affiancando proprietari e altri gestori. Per un immobile a Roma posso occuparmi di:

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Domande frequenti