Cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026: 21% o 26%, come funziona davvero

La cedolare secca è il regime fiscale più usato da chi affitta casa per brevi periodi senza partita IVA. Negli ultimi due anni però le regole sono cambiate più volte, e nel dibattito pubblico circolano ancora numeri imprecisi. Facciamo ordine partendo da quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate nella sua pagina dedicata a locazioni brevi e cedolare secca.

Cos’è la cedolare secca e a chi si applica

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva: invece di sommare i canoni d’affitto agli altri redditi e pagarci sopra l’IRPEF con le relative addizionali, si applica un’aliquota fissa sul canone. Per le locazioni brevi (contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa, secondo l’art. 4 del DL 50/2017) è un’opzione, non un obbligo: si sceglie in dichiarazione dei redditi.

Il vantaggio principale è la semplicità, oltre al fatto che per chi ha redditi medio-alti l’aliquota fissa è spesso più conveniente dell’IRPEF ordinaria. Chi ha redditi bassi, invece, dovrebbe fare due conti: in alcuni casi la tassazione ordinaria può risultare più leggera.

Le aliquote: 26% di base, 21% per un solo immobile

Dal 1° gennaio 2024 la regola, come riportata dall’Agenzia delle Entrate, è questa:

• l’aliquota ordinaria della cedolare secca sulle locazioni brevi è del 26%;
• l’aliquota scende al 21% per i redditi derivanti da un solo immobile, scelto dal contribuente;
• la scelta di quale immobile beneficia del 21% si esercita in dichiarazione dei redditi.

In pratica, chi affitta un solo appartamento per brevi periodi continua a pagare il 21%. Chi ne affitta due può applicare il 21% a uno e il 26% all’altro. Conviene quindi, di norma, destinare il 21% all’immobile che produce più reddito.

Attenzione a un punto: in rete circolano articoli che parlano di un’aliquota del 30% per il terzo e quarto immobile. Durante l’iter della Legge di Bilancio 2026 sono state discusse diverse ipotesi, ma la pagina ufficiale dell’Agenzia delle Entrate riporta solo le aliquote del 21% e del 26%. Prima di fare calcoli, conviene sempre partire dalle fonti ufficiali.

Il nuovo limite dei due appartamenti

La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha ridotto da quattro a due il numero di appartamenti che si possono destinare alla locazione breve in ciascun periodo d’imposta restando nel regime “privato”. Oltre questa soglia l’attività si presume svolta in forma imprenditoriale, con tutto ciò che ne consegue (partita IVA, niente cedolare secca). Ne parleremo in modo più approfondito in un articolo dedicato nei prossimi giorni.

La ritenuta del 21% delle piattaforme

Se l’affitto passa da un intermediario (agenzia o portale online) che incassa il canone, questo deve applicare una ritenuta del 21% a titolo d’acconto e versarla allo Stato. La ritenuta resta al 21% anche quando il proprietario applica la cedolare al 26%.

Cosa significa in concreto:

• l’importo che ricevi dalla piattaforma è già al netto della ritenuta;
• la piattaforma rilascia una Certificazione Unica con quanto trattenuto;
• in dichiarazione dei redditi la ritenuta si scomputa dall’imposta dovuta: se hai scelto la cedolare al 26% su quell’immobile, dovrai versare la differenza.

Un errore frequente è pensare che la ritenuta “chiuda” il conto con il fisco: non è così, perché è solo un acconto e il reddito va comunque dichiarato.

Come organizzarsi

Per non avere sorprese a fine anno:

1. Tieni un registro per immobile con incassi lordi, canale di prenotazione e ritenute subite.
2. Conserva le Certificazioni Uniche di ogni piattaforma e confrontale con i tuoi incassi.
3. Valuta con anticipo quale immobile agevolare al 21%, sulla base dei ricavi attesi.
4. Metti da parte una quota degli incassi per la differenza da versare in dichiarazione.

Le informazioni di questo articolo sono generali e aggiornate alla data di pubblicazione sulla base delle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate. La normativa fiscale sulle locazioni brevi è cambiata spesso negli ultimi anni: prima di fare scelte, verifica sempre la tua situazione specifica con un commercialista o un CAF.

Vuoi capire quale regime conviene davvero per il tuo immobile e quanto rende al netto delle tasse? Raccontaci il tuo caso.

Per capire dove inserire questi redditi in dichiarazione leggi come dichiarare gli affitti brevi; per tenere i conti in ordine durante l’anno c’è il Toolkit Affitti Brevi.