Affitto breve su un immobile cointestato: chi paga le tasse e come si dichiara?

Se l’appartamento che affitti per brevi periodi è cointestato (tra coniugi, fratelli, eredi), il reddito va dichiarato da ciascun comproprietario in proporzione alla propria quota, anche se l’annuncio su Airbnb o Booking e il conto di accredito sono intestati a una sola persona. Ognuno può scegliere autonomamente se applicare la cedolare secca. Il punto critico è la ritenuta del 21% trattenuta dal portale: di solito viene certificata solo a chi ha l’account, che si ritrova a credito, mentre gli altri devono pagare l’imposta sulla loro quota di tasca propria.

È una situazione molto comune, soprattutto con le case ereditate, e conviene impostarla bene fin dall’inizio.

Chi deve dichiarare il reddito di un affitto breve cointestato?

Tutti i comproprietari, ciascuno per la propria quota. Il reddito di chi affitta un immobile di sua proprietà, fuori dall’attività d’impresa, è un reddito fondiario, e i redditi fondiari si imputano a chi possiede l’immobile, in proporzione al diritto (proprietà, usufrutto). L’Agenzia delle Entrate lo ha confermato anche per le locazioni brevi nella circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017: i redditi sono imputati ai comproprietari in base alla quota di titolarità.

Esempio: due fratelli proprietari al 50% incassano 10.000 euro lordi in un anno. Ciascuno dichiara 5.000 euro, indipendentemente da chi ha creato l’annuncio o da chi materialmente riceve i soldi.

Ognuno può scegliere la cedolare secca?

Sì. L’opzione per la cedolare secca è individuale: un comproprietario può sceglierla e l’altro restare nella tassazione ordinaria IRPEF, per esempio perché ha redditi complessivi bassi. Anche le aliquote si valutano persona per persona: il 21% spetta per un solo immobile a scelta di ciascun contribuente, il 26% per gli altri (i dettagli nell’articolo sulla cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026).

Qual è il problema con la ritenuta del 21%?

Quando il portale incassa per conto del proprietario, trattiene una ritenuta del 21% sull’importo lordo e rilascia la Certificazione Unica (CU). La CU, però, è normalmente intestata a una sola persona: chi ha registrato il profilo o è titolare del conto di accredito.

Ne nasce uno squilibrio. Riprendendo l’esempio dei due fratelli:

• il portale trattiene 2.100 euro (21% di 10.000) e li certifica tutti al fratello titolare dell’account;
• il titolare dichiara 5.000 euro e paga 1.050 euro di cedolare, ma ha subìto una ritenuta di 2.100: risulta a credito;
• l’altro fratello dichiara 5.000 euro e deve versare 1.050 euro, senza poter scomputare nulla.

Come riportato anche nelle guide fiscali basate sulla circolare 24/E, solo chi è indicato nella CU può inserire la ritenuta in dichiarazione; gli altri comproprietari dichiarano la propria quota di reddito ma pagano l’imposta per intero. Il risultato complessivo della famiglia è corretto, ma la distribuzione no, e il credito di uno non compensa automaticamente il debito dell’altro.

Attenzione anche alla dichiarazione precompilata: i dati della CU arrivano tutti sul titolare dell’account e vanno corretti, ripartendo il reddito secondo le quote. Ne ho parlato nella guida su come dichiarare gli affitti brevi.

Come si può evitare lo squilibrio?

Non c’è una soluzione unica; le strade di cui si discute più spesso sono tre.

1. Conto cointestato. La circolare 24/E prevede che, se il pagamento arriva su un conto intestato a tutti i comproprietari, l’intermediario possa certificare redditi e ritenute a ciascuno per la sua quota. Va però verificato se e come il portale o il gestore che usi lo consente in pratica.

2. Accordo interno tra comproprietari. La soluzione più semplice: chi riceve i soldi e beneficia della ritenuta rimborsa la quota agli altri, o tiene conto della differenza nella ripartizione dei guadagni. Meglio metterlo per iscritto.

3. Comodato a uno solo dei comproprietari. Alcuni commentatori suggeriscono un comodato con cui gli altri comproprietari concedono l’immobile a uno solo, che lo affitta a proprio nome: così reddito, CU e ritenuta coincidono. È una scelta con effetti fiscali propri (il reddito del comodatario non è più fondiario, anche se il DL 50/2017 consente di applicare la cedolare secca anche ai contratti conclusi dal comodatario), da valutare con un commercialista prima di adottarla.

La comproprietà conta per la soglia dei due appartamenti?

Sì, ed è un punto delicato. Dal 2026 la locazione breve resta “da privato” solo se non si destinano più di due appartamenti per periodo d’imposta: oltre, l’attività si presume imprenditoriale e serve la partita IVA (qui la spiegazione completa).

Secondo l’interpretazione prevalente, ogni comproprietario conta l’immobile per intero, indipendentemente dalla quota. Chi possiede il 10% di un appartamento ereditato e altri due appartamenti propri, quindi, potrebbe superare la soglia. Diverse riviste specializzate hanno segnalato l’effetto paradossale e chiesto un chiarimento all’Agenzia delle Entrate che, a oggi, non risulta ancora arrivato. Se sei in una situazione simile, fatti seguire da un professionista prima di decidere quanti immobili mettere a reddito.

E il CIN e le pratiche al Comune?

Il CIN è assegnato all’unità immobiliare, non alle persone: per un appartamento cointestato ne serve uno solo. Comunicazione o SCIA al Comune, registrazione su Alloggiati Web e contributo di soggiorno fanno capo, di norma, a chi gestisce concretamente l’attività. È comunque buona regola che tutti i comproprietari siano d’accordo e che l’accordo sia scritto, anche per evitare contestazioni in caso di vendita o divisione dell’immobile. Se sei all’inizio, la checklist gratuita per gli affitti brevi ti aiuta a mettere in fila i passaggi.

Le informazioni di questo articolo hanno carattere generale e si basano sulla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 2017, sul DL 50/2017 e sulla normativa in vigore alla data di pubblicazione. Su alcuni aspetti, come la soglia dei due appartamenti in caso di comproprietà, mancano ancora chiarimenti ufficiali: verifica sempre la tua situazione specifica con un commercialista o un CAF.

Hai una casa cointestata o ereditata e vuoi affittarla per brevi periodi senza complicazioni? Raccontami il tuo caso: ti aiuto a capire come impostare annuncio, pratiche e incassi.