Acconto cedolare secca del 30 novembre sugli affitti brevi: chi deve pagarlo e quanto?

Entro lunedì 30 novembre 2026 si versa il secondo acconto della cedolare secca (o l’acconto in unica soluzione, se l’importo è piccolo), con il codice tributo 1841. Per chi fa affitti brevi la domanda vera è un’altra: l’acconto si calcola sulla cedolare dell’anno precedente al netto delle ritenute del 21% trattenute dai portali. Se incassi tutto tramite un portale che applica la ritenuta e usi l’aliquota del 21%, è molto probabile che non devi versare nulla; se hai un secondo immobile al 26% o prenotazioni pagate direttamente a te, invece, l’acconto c’è.

Ti spiego come capirlo in pochi minuti, con qualche esempio.

Come funziona l’acconto della cedolare secca?

Le regole sono quelle dell’IRPEF. Secondo la scheda dell’Agenzia delle Entrate:

• l’acconto è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente;
• è dovuto solo se la cedolare dell’anno precedente supera 51,65 euro;
• se l’acconto è inferiore a 257,52 euro, si paga in un’unica soluzione entro il 30 novembre;
• altrimenti si divide in due rate: 40% entro il 30 giugno (o 30 luglio con la maggiorazione dello 0,40%) e 60% entro il 30 novembre.

Per chi applica gli ISA o è in regime forfettario le due rate sono invece del 50% ciascuna.

Quali codici tributo usare nell’F24 per la cedolare secca?

Codice tributo	Cosa paghi	Scadenza ordinaria
1840	prima rata di acconto	30 giugno (con il saldo)
1841	seconda rata di acconto, o acconto in unica soluzione	30 novembre
1842	saldo dell’anno precedente	30 giugno

Nell’F24 il codice va nella sezione Erario, con l’anno di riferimento: per l’acconto di novembre 2026 si indica 2026.

Le ritenute dei portali riducono l’acconto?

Sì, ed è il punto che quasi nessuno spiega. Quando un portale o un intermediario incassa il canone per tuo conto, trattiene una ritenuta del 21%, che dal 2024 vale sempre a titolo d’acconto. In dichiarazione la ritenuta si sottrae dalla cedolare dovuta.

Nel modello Redditi, al rigo LC1, la colonna 3 riporta la cedolare, la colonna 4 le ritenute certificate nella CU per le locazioni brevi e la colonna 5 la differenza. Secondo le istruzioni del modello, per stabilire se l’acconto è dovuto bisogna guardare proprio la colonna 5: conta l’imposta rimasta da pagare dopo le ritenute, non la cedolare lorda. Nel 730 il calcolo è fatto da chi presta l’assistenza, con la stessa logica.

Quindi chi deve pagare l’acconto a novembre?

Tre esempi semplici, con un solo proprietario e i redditi 2025:

1. Un appartamento, tutto incassato tramite portale, cedolare al 21%. Canoni lordi 10.000 euro: cedolare 2.100, ritenute 2.100, differenza zero. Nessun acconto.

2. Un secondo appartamento al 26%, sempre tramite portale. Canoni lordi 10.000 euro: cedolare 2.600, ritenute 2.100, differenza 500 euro. È sopra 257,52, quindi si paga in due rate: 200 euro (40%) a giugno e 300 euro (60%) entro il 30 novembre.

3. Prenotazioni pagate direttamente a te, per esempio dal tuo sito, con bonifico, o su un portale che non incassa per tuo conto: canoni lordi 3.000 euro, cedolare al 21% di 630 euro, nessuna ritenuta. L’acconto è di 630 euro: 252 a giugno e 378 a novembre.

Il caso 3 è più comune di quanto sembri. Su Booking, per esempio, molti host fanno pagare l’ospite in struttura o tramite il proprio canale: in quel caso il portale non trattiene nulla e l’imposta resta tutta a tuo carico. Le aliquote del 21% e del 26% le trovi spiegate nell’articolo sulla cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026.

Ho fatto il 730: devo pagare io con l’F24?

Se hai presentato il 730 con sostituto d’imposta (datore di lavoro o ente pensionistico), il secondo acconto viene di norma trattenuto direttamente dalla busta paga o dalla pensione di novembre: controlla il prospetto di liquidazione del 730, dove è indicato l’importo. Se invece hai presentato il 730 senza sostituto o il modello Redditi, paghi tu con l’F24, nella sezione Erario, codice 1841, anno di riferimento 2026.

E se quest’anno affitto meno, o ho smesso?

L’acconto si calcola di regola sull’anno precedente (metodo storico), ma è possibile ridurlo in base a una stima dell’imposta dell’anno in corso (metodo previsionale). Può servire se nel 2026 hai venduto l’appartamento, sei passato a un contratto lungo o hai incassato tutto tramite portale dopo un 2025 di prenotazioni dirette.

Attenzione però: se la stima si rivela sbagliata per difetto, sulla differenza non versata si pagano sanzioni e interessi, che si possono ridurre con il ravvedimento operoso. È una scelta da fare con il commercialista o il CAF, numeri alla mano.

Come evito sorprese l’anno prossimo?

Qualche abitudine che consiglio a chi seguo:

• tieni separati gli incassi tramite portale (con ritenuta) da quelli diretti (senza ritenuta): è questa la distinzione che decide l’acconto;
• controlla a marzo la Certificazione Unica dei portali e verifica che le ritenute corrispondano ai tuoi incassi;
• se hai più immobili, decidi con attenzione a quale applicare il 21%: di solito conviene a quello con i canoni lordi più alti, perché è lì che i 5 punti di differenza pesano di più.

Come si compila la dichiarazione l’ho spiegato nella guida su come dichiarare gli affitti brevi.

Le informazioni di questo articolo hanno carattere generale e si basano sulle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate e sulle istruzioni dei modelli dichiarativi disponibili alla data di pubblicazione. Il calcolo dell’acconto dipende dalla tua dichiarazione e dalla tua situazione complessiva: verifica sempre l’importo con il tuo commercialista o CAF prima di pagare.

Non sai se a novembre devi pagare qualcosa sui tuoi affitti brevi, o vuoi impostare meglio gli incassi del prossimo anno? Raccontami il tuo caso. Per tenere i conti da solo, prenotazione per prenotazione, c’è il Toolkit Affitti Brevi con commissioni e cedolare già calcolate.