TARI per un affitto breve a Roma: chi la paga e come si calcola?

A Roma la TARI di un appartamento dato in affitto breve la paga il proprietario: secondo le FAQ TARI di Roma Capitale, quando un alloggio è affittato per meno di 6 mesi la tassa resta a suo carico, non passa all’ospite. L’importo dipende dai metri quadri e dal numero di occupanti, che per un appartamento senza residenti si presume pari a tre. Per affittacamere, B&B e case vacanze gestiti in forma non imprenditoriale si contano invece i posti letto autorizzati.

È una delle voci che i proprietari dimenticano più spesso quando fanno i conti, e che poi si ritrovano in un avviso di accertamento. Ti spiego come funziona e cosa controllare, con la terza rata alle porte.

Chi paga la TARI se l’appartamento è in affitto breve?

La regola generale è che la TARI la paga chi possiede o detiene i locali. Le FAQ di Roma Capitale però precisano un punto decisivo per chi affitta a turisti: nel caso in cui sia stato preso in affitto un alloggio per un periodo inferiore ai 6 mesi, la tassa rimane a carico del proprietario.

In pratica, con ospiti che restano qualche notte o qualche settimana, l’utenza TARI resta intestata a te e l’avviso di pagamento arriva a te. Nulla ti vieta di considerarla nel prezzo per notte, ma non puoi “girarla” all’ospite come tassa separata: è un costo di gestione come le bollette.

Come si calcola la TARI a Roma per un affitto breve?

Per le utenze domestiche la tariffa si basa su due elementi:

• la superficie calpestabile interna, al netto dei muri perimetrali (balconi e terrazze esclusi, cantine e posti auto coperti inclusi);
• il numero di occupanti.

Sul numero di occupanti le FAQ distinguono tre situazioni che riguardano da vicino chi affitta:

1. appartamento in cui sei residente (per esempio affitti una stanza o la casa quando sei via): contano i componenti del nucleo risultanti all’anagrafe;
2. appartamento senza residenti, usato per l’affitto breve: gli occupanti si presumono tre, salvo prova contraria da dichiarare;
3. affittacamere, B&B e case e appartamenti per vacanze gestiti in forma non imprenditoriale: si considera il numero massimo di posti letto autorizzati, oppure il numero dei componenti del nucleo familiare se è più alto.

Il terzo punto pesa: un B&B non imprenditoriale con sei posti letto viene tassato come una casa con sei occupanti, anche se in media ne ospita meno. Se invece hai una locazione turistica semplice (alloggio per uso turistico), di regola ricadi nel secondo caso.

E se l’attività è imprenditoriale?

Le attività economiche sono utenze non domestiche, tassate in base alla superficie e alla categoria di attività. Le FAQ di Roma Capitale non indicano in modo esplicito in quale categoria rientrino case vacanze e affittacamere gestite in forma d’impresa, e le tariffe cambiano ogni anno con la delibera dell’Assemblea Capitolina. Se hai la partita IVA o stai valutando il passaggio all’impresa (ne ho parlato in affitti brevi e partita IVA), chiedi ad AMA la classificazione corretta prima di fare i conti: la differenza può essere significativa.

Devo comunicare qualcosa ad AMA quando inizio ad affittare?

Sì, se cambiano i dati che determinano la tassa. A Roma la gestione della TARI è affidata ad AMA S.p.A., che la svolge per conto di Roma Capitale: iscrizioni, variazioni e cessazioni si presentano a lei, anche online dalla sezione “La mia TA.RI” → Moduli online del portale AMA, con SPID.

Secondo le FAQ, la dichiarazione di variazione va presentata entro 90 giorni dal cambiamento (o comunque entro il 30 giugno dell’anno successivo) quando cambiano superficie o occupanti. I casi tipici per chi avvia un affitto breve:

• trasferisci la residenza altrove e la casa diventa una locazione turistica: il numero di occupanti cambia;
• apri un B&B o un affittacamere non imprenditoriale: gli occupanti diventano i posti letto autorizzati;
• acquisti un appartamento da destinare all’affitto breve: serve l’iscrizione a tuo nome, perché non è automatica.

Se non dichiari, il rischio è un avviso di accertamento esecutivo per omessa o infedele dichiarazione, con sanzioni e interessi. Finché la violazione non è stata contestata, le FAQ ricordano che si può ancora usare il ravvedimento operoso, passando da AMA.

Quando si paga la TARI a Roma?

Il regolamento prevede tre rate: 30 aprile, 31 agosto e 30 novembre, con la possibilità di pagare tutto in un’unica soluzione entro il 30 aprile. In alcuni anni Roma Capitale ha spostato le prime scadenze con delibere ad hoc (nel 2025, per esempio, la prima rata è slittata al 31 maggio), quindi fa sempre fede la data riportata sull’avviso.

Il pagamento avviene con pagoPA (bollettino allegato all’avviso, home banking, app IO, tabaccai) oppure con addebito diretto sul conto. Se l’avviso non arriva, non sei esonerato: le FAQ sottolineano che il contribuente deve attivarsi, e la copia si scarica dal portale AMA.

Con la terza rata in scadenza il 30 novembre, conviene controllare adesso che l’avviso ci sia e che i dati siano giusti. Tutte le altre date dell’anno le trovi nel calendario delle scadenze affitti brevi a Roma.

La TARI si può scaricare dal reddito dell’affitto breve?

Dipende dal regime. Con la cedolare secca, che è il caso della maggior parte delle locazioni brevi, le spese non si deducono: la tassa si applica sul canone lordo. Il discorso cambia per chi opera in forma d’impresa. Ne ho parlato più nel dettaglio in quali spese si possono scaricare dalle tasse.

Gli errori che vedo più spesso

• Utenza ancora intestata al vecchio proprietario o all’inquilino precedente: la chiusura della posizione non è automatica, né con la vendita né con il cambio di residenza.
• Metratura sbagliata: si dichiarano i metri commerciali invece di quelli calpestabili, o al contrario si dimenticano cantina e box.
• Occupanti non aggiornati dopo l’apertura di un B&B o di un affittacamere.
• TARI esclusa dal conto economico: sommata a condominio, utenze e commissioni, sposta il margine reale. Se vuoi una stima completa, prova il simulatore di guadagno.

Le informazioni si basano sulle FAQ TARI pubblicate da Roma Capitale e sul regolamento disponibile alla data di pubblicazione. Regolamento, tariffe e scadenze vengono aggiornati con delibere dell’Assemblea Capitolina, e la classificazione delle attività imprenditoriali va verificata con AMA: prima di presentare una dichiarazione o pagare, controlla sempre la tua situazione specifica.

Hai un appartamento in affitto breve a Roma e non sei sicuro che la tua posizione TARI sia in ordine? Raccontami il tuo caso: guardiamo insieme cosa sistemare.