Regolamento affitti brevi a Roma: cosa è cambiato e cosa arriva

Cosa hanno cambiato le nuove norme urbanistiche

Le Norme Tecniche di Attuazione (NTA) sono la parte del Piano Regolatore che stabilisce cosa si può fare sugli immobili e come cambiarne l’uso. Dopo l’adozione della variante nel dicembre 2024, con le misure di salvaguardia, e l’esame di oltre mille osservazioni, l’Assemblea Capitolina le ha approvate in via definitiva il 23 luglio 2026. Secondo la sintesi ufficiale del Comune, per chi fa affitti brevi contano questi punti:

• limitazioni ai cambi di destinazione d’uso verso le attività turistico-ricettive;
• una sottocategoria urbanistica specifica per le attività extralberghiere;
• se un immobile passa da non residenziale a residenziale, non vi si possono insediare attività extralberghiere;
• nella Città Storica sono ammessi accorpamenti e frazionamenti (con parere della Soprintendenza), ma negli immobili interessati è vietato insediare nuove strutture extralberghiere;
• il contributo straordinario si estende ai cambi di destinazione d’uso urbanisticamente rilevanti;
• Roma Capitale può introdurre ulteriori limiti con un regolamento comunale che disciplini l’insediamento delle attività extralberghiere.

Cosa non è ancora deciso

Il regolamento comunale annunciato nel giugno 2025 e ripreso nelle nuove NTA è in fase di redazione: zone interessate, eventuali tetti e condizioni non sono ancora noti. Anche l’applicazione concreta delle NTA va verificata sul singolo immobile: la sintesi del Comune non chiarisce, da sola, come le nuove regole si applichino alle attività già avviate e alla locazione turistica in forma non imprenditoriale. Quando uscirà il testo, lo trovi riassunto qui.

Cosa fare adesso

• Se affitti già: controlla di avere CIR e CIN esposti, comunicazioni ROSS1000 e GECOS in regola, e un check-in con riconoscimento degli ospiti. Le nuove NTA riguardano soprattutto cambi d’uso e interventi edilizi: se ne hai in programma, falli verificare prima.
• Se vuoi aprire: prima delle pratiche verifica la destinazione d’uso dell’immobile e se si trova nella Città Storica o è stato accorpato o frazionato.
• Se vuoi comprare per mettere a reddito: fai verificare destinazione d’uso e storia edilizia dell’immobile da un tecnico prima del rogito; è il punto su cui le nuove regole incidono di più.

Per le scadenze ricorrenti c’è il calendario delle scadenze a Roma. Se non sei sicuro di come le nuove regole tocchino il tuo immobile, parliamone.

Cronologia

1. Giugno 2023La Giunta Capitolina approva la proposta di variante alle Norme Tecniche di Attuazione (NTA) del Piano Regolatore.
2. 1° settembre 2024Nel Lazio diventa obbligatorio il Codice Identificativo Regionale (CIR), da richiedere sulla piattaforma ROSS1000.
3. 18 novembre 2024Circolare del Ministero dell’Interno (prot. 38138): il gestore deve riconoscere di persona gli ospiti, non basta la foto del documento.
4. Dicembre 2024L’Assemblea Capitolina adotta la variante alle NTA; scattano le misure di salvaguardia. Nello stesso mese il Comune avvia la rimozione delle keybox dagli spazi pubblici.
5. 1° gennaio 2025Il CIN diventa obbligatorio in tutta Italia per locazioni turistiche, locazioni brevi e strutture ricettive.
6. Maggio 2025Il TAR Lazio (sentenza n. 10210/2025) annulla la circolare sul riconoscimento degli ospiti.
7. 10 giugno 2025La Giunta Capitolina approva una memoria con le linee di indirizzo per un regolamento sulle locazioni residenziali per fini turistici.
8. 21 novembre 2025Il Consiglio di Stato (sentenza n. 9101/2025) riforma la decisione del TAR: la circolare e l’obbligo di identificazione restano validi.
9. 20 maggio 2026Si applica il Regolamento (UE) 2024/1028: le piattaforme verificano i codici degli annunci e trasmettono i dati alle autorità.
10. 12 giugno 2026La Giunta Capitolina approva le controdeduzioni alle 1.064 osservazioni sulla variante alle NTA.
11. 23 luglio 2026L’Assemblea Capitolina approva in via definitiva le nuove NTA del Piano Regolatore, con limiti ai cambi d’uso verso l’extralberghiero.
12. In corsoRoma Capitale sta scrivendo un regolamento dedicato alle attività turistico-ricettive extralberghiere.

Le voci su circolare, TAR e Consiglio di Stato sono approfondite in identificazione degli ospiti e Alloggiati Web; quelle su CIN e CIR in CIN obbligatorio: cosa cambia.

Domande frequenti