CIN obbligatorio in tutta Italia: cosa cambia per chi affitta casa

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice che identifica ogni unità immobiliare affittata a turisti e ogni struttura ricettiva in tutta Italia. Dal 1° gennaio 2025, termine ultimo fissato dal Ministero del Turismo per ottenerlo, chi affitta senza averlo rischia sanzioni. Se hai un appartamento in locazione turistica, in locazione breve o una casa vacanze, il CIN è il primo adempimento da mettere in ordine.

Cos’è il CIN e a chi serve

Lo prevede l’art. 13-ter del DL 145/2023, convertito dalla legge 191/2023 (testo su Normattiva). Il Ministero del Turismo assegna il codice, con una procedura automatizzata, a tre categorie:

• le unità immobiliari ad uso abitativo destinate a locazione turistica;
• le unità immobiliari destinate a locazione breve (quelle dell’art. 4 del DL 50/2017, cioè i contratti fino a 30 giorni);
• le strutture ricettive, sia alberghiere sia extra-alberghiere.

Non conta quanti immobili hai né se lavori in forma imprenditoriale o da privato: ogni unità immobiliare ha il suo CIN.

Perché esiste: dai codici regionali a uno solo

Prima del CIN ogni Regione aveva un proprio codice, con nomi e procedure diverse (CIR, CIU e altri). Per chi gestiva immobili in più territori era un labirinto. Il CIN unifica il sistema, attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR), il portale nazionale gestito dal Ministero con il coinvolgimento di Regioni e Province autonome.

In molte Regioni il CIN non sostituisce il codice regionale ma lo presuppone. Nel Lazio, per esempio, la Regione indica come obbligatori prima il codice identificativo regionale (CIR) e poi il CIN.

Come si ottiene

Il codice si chiede online, sulla BDSR, con l’identità digitale (SPID o CIE) del titolare. La richiesta è gratuita e avviene tramite istanza telematica del locatore o del titolare della struttura, corredata da una dichiarazione sostitutiva con i dati catastali dell’immobile (comma 3 dell’art. 13-ter).

Il passaggio sul portale è rapido; quello che richiede tempo è tutto ciò che viene prima: capire che tipo di attività stai svolgendo (locazione turistica, casa vacanze, affittacamere), presentare al Comune la comunicazione giusta (la CIA, o la SCIA se l’attività è imprenditoriale) e avere dati catastali allineati. Se sei all’inizio, la guida alla locazione turistica ti aiuta a inquadrare il percorso; se l’immobile è nella Capitale, trovi il quadro completo in Affitti brevi a Roma.

Dove va esposto e indicato

Una volta ottenuto, il CIN deve essere (comma 6):

• esposto all’esterno dello stabile in cui si trova l’immobile, nel rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici;
• indicato in ogni annuncio, ovunque venga pubblicato o comunicato: Airbnb, Booking, il tuo sito, i social.

Lo stesso obbligo riguarda agenzie immobiliari e portali telematici.

Il CIN non viaggia da solo: la sicurezza

La stessa norma, al comma 7, richiede che tutte le unità immobiliari siano dotate di rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti e di estintori portatili a norma. È un adempimento economico ma spesso dimenticato: ne ho parlato in estintori e rilevatori di gas negli affitti brevi.

Cosa rischi senza CIN

Le sanzioni vanno da 800 a 8.000 euro per chi affitta senza codice e da 500 a 5.000 euro se il codice esiste ma non è esposto o indicato negli annunci. Le trovi spiegate, con tutte le altre violazioni, in affitto breve senza CIN: sanzioni e rimedi.

Se oggi hai annunci online senza CIN, la mossa sensata è sospenderli o non accettare nuove prenotazioni finché la posizione non è regolare, completare gli adempimenti mancanti e aggiornare tutti i canali non appena hai il codice.

Le procedure che precedono la richiesta del CIN variano da Regione a Regione e da Comune a Comune, e la normativa è stata modificata più volte negli ultimi anni: verifica sempre lo stato aggiornato prima di procedere, o affidati a chi segue questi adempimenti ogni giorno.

Non sai se il tuo immobile ha già tutto in regola, o devi ancora partire? Raccontami il tuo caso: ti dico cosa manca e da dove cominciare.