Le domande che mi fanno più spesso

Non sempre. Per una locazione turistica “occasionale” e non organizzata in forma d’impresa, in molti casi si può operare come privato, dichiarando i redditi con la cedolare secca al 21%, senza aprire partita IVA.

Se però gestisci più immobili, offri servizi aggiuntivi tipici dell’attività ricettiva (colazione, pulizie giornaliere, cambio biancheria durante il soggiorno) o l’attività diventa continuativa e organizzata, può configurarsi come attività imprenditoriale: in quel caso la partita IVA è necessaria.

La linea di confine dipende dal numero di immobili, dalla frequenza e dai servizi offerti, ed è sempre bene verificarla con un commercialista.

Non sai in quale categoria rientri? Raccontami il tuo caso: analizzo la tua situazione specifica e ti indico la strada più corretta.

Il CIN (Codice Identificativo Nazionale) è il codice obbligatorio in tutta Italia che identifica ogni struttura ricettiva e ogni unità immobiliare destinata a locazione turistica. Va esposto sugli annunci pubblicati online (Airbnb, Booking, ecc.) e all’esterno dell’immobile.

Si richiede attraverso la piattaforma nazionale del Ministero del Turismo (BDSR), ma prima è quasi sempre necessario aver completato altri adempimenti (es. comunicazione al Comune, eventuale SCIA) a seconda del Comune e della Regione in cui si trova l’immobile.

Le procedure di dettaglio variano da Comune a Comune: verifica sempre i requisiti locali prima di procedere, o affidati a chi lo fa ogni giorno.

Mi occupo io della richiesta del CIN, gestendo anche gli adempimenti propedeutici: raccontami il tuo caso.

Sono le due forme più comuni per affittare un immobile per brevi periodi, ma con regole diverse:

• Locazione turistica: il proprietario affitta l’immobile “as-is”, senza fornire servizi di tipo alberghiero (pulizie durante il soggiorno, colazione, cambio biancheria). È la forma più semplice, tipicamente gestibile anche come privato con cedolare secca.
• Casa vacanze (CAV): è una vera e propria attività ricettiva extra-alberghiera, con requisiti specifici (spesso richiede SCIA, requisiti igienico-sanitari e di sicurezza) e in molti casi è più indicata per chi gestisce l’immobile in modo più strutturato o continuativo.

La scelta giusta dipende da come vuoi gestire l’immobile, dalla frequenza con cui lo affitti e dalle regole del tuo Comune, che su questo punto possono variare parecchio.

Verifica sempre la normativa della tua Regione e del tuo Comune: le definizioni e i requisiti non sono identici ovunque in Italia.

Con uno Studio del caso ti dico quale forma è più adatta a te, e mi occupo dell’apertura.

Dipende dal regime fiscale scelto. Per chi opera come privato con cedolare secca, l’aliquota è del 21% sul primo immobile locato in regime di locazione breve nell’anno; dal secondo immobile in poi, in molti casi si applica un’aliquota maggiorata (attualmente 26%), salvo diversa scelta del contribuente sull’immobile da tassare al 21%.

Se operi con partita IVA come attività d’impresa, la tassazione segue le regole ordinarie (IRPEF a scaglioni o regime forfettario, se applicabile, più eventuali contributi).

A queste si aggiungono, dove previsti, la tassa di soggiorno (versata dagli ospiti ma gestita dal titolare della struttura) e gli eventuali oneri locali.

Le aliquote e le soglie possono cambiare con le leggi di bilancio: verifica sempre i valori aggiornati con un commercialista prima di fare i tuoi conti.

Vuoi capire quanto pagheresti nel tuo caso specifico? Raccontami il tuo caso.

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale e sostitutivo (sostituisce IRPEF, addizionali e in parte l’imposta di registro) applicabile anche alle locazioni brevi effettuate da privati, con aliquota al 21% sul primo immobile locato nell’anno.

Conviene generalmente a chi affitta un solo immobile, non ha altri redditi da locazione rilevanti e non fornisce servizi extra tipici dell’attività ricettiva. Non è invece applicabile, di norma, a chi opera con partita IVA in regime d’impresa.

La convenienza va valutata caso per caso, confrontandola con la tassazione ordinaria: te ne parlo volentieri durante lo Studio del caso, o in collaborazione con il tuo commercialista per la parte dichiarativa.

A Roma, oltre agli adempimenti validi in tutta Italia (CIN, eventuale SCIA, registrazione sul Portale Alloggiati, tassa di soggiorno), si aggiungono le regole specifiche di Roma Capitale e della Regione Lazio, che negli ultimi anni sono cambiate più volte, ad esempio su comunicazioni al Comune, requisiti per alcune tipologie di struttura e controlli.

Operare a Roma senza conoscere queste specificità è il modo più comune per trovarsi con una pratica incompleta o in ritardo.

La normativa locale evolve nel tempo: verifica sempre lo stato aggiornato presso Roma Capitale o affidati a chi segue la normativa romana ogni giorno.

Seguo la normativa di Roma e del Lazio da oltre 10 anni: raccontami il tuo caso e ti dico esattamente cosa serve per il tuo immobile.

Dipende da molte variabili: località e zona, dimensioni e qualità dell’immobile, stagionalità, qualità dell’annuncio e delle foto, strategia di prezzo (dinamico o fisso) e continuità della gestione (risposte rapide, pulizia impeccabile, recensioni).

Non esiste una cifra valida per tutti: due appartamenti simili, nella stessa zona, possono avere risultati molto diversi a seconda di come vengono gestiti e comunicati online.

Con il mio servizio di gestione mi occupo di annuncio, prezzi dinamici e comunicazione con gli ospiti per portare il tuo immobile al suo potenziale reale.

Vuoi una stima realistica per il tuo immobile? Prova il simulatore di guadagno oppure raccontami il tuo caso.

La SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) è la comunicazione che si presenta al Comune per avviare determinate attività, tra cui, in molti casi, l’attività di casa vacanze o altre strutture ricettive extra-alberghiere.

Per la semplice locazione turistica “occasionale” da privato, spesso non è richiesta una SCIA vera e propria, ma una comunicazione più semplice al Comune: dipende dalla tipologia scelta e dal Comune di riferimento.

Anche qui le regole cambiano da Comune a Comune: prima di presentare qualunque pratica, verifica i requisiti specifici del tuo territorio.

Mi occupo io di capire, e presentare, la comunicazione corretta per il tuo caso: raccontami il tuo caso.

Il Portale Alloggiati (gestito dalla Polizia di Stato) è il sistema attraverso cui chi ospita turisti è tenuto a comunicare i dati degli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza, entro 24 ore dall’arrivo. È un obbligo distinto da quello del CIN o della tassa di soggiorno, e riguarda la sicurezza pubblica.

Va effettuato per ogni soggiorno, anche di una sola notte, ed è obbligatorio indipendentemente dalla forma scelta (locazione turistica, casa vacanze, ecc.).

Nel mio servizio di gestione mi occupo anche di questo adempimento a ogni check-in, così non devi pensarci a ogni prenotazione.

La tassa (o contributo) di soggiorno è un importo che l’ospite paga per ogni notte di permanenza, il cui gettito va al Comune. È il titolare della struttura a incassarla dagli ospiti e a riversarla periodicamente al Comune, secondo le scadenze e le modalità stabilite localmente (spesso tramite portali telematici dedicati).

Gli importi, le eventuali esenzioni (es. minori, alcune categorie) e le scadenze di versamento variano da Comune a Comune, anche in modo significativo.

Nel servizio di gestione tengo traccia degli incassi e mi occupo del versamento nei termini corretti, evitando ritardi o sanzioni.