Affitto breve senza CIN: quali sanzioni si rischiano e come mettersi in regola

Chi affitta un immobile per finalità turistiche senza il CIN rischia una sanzione da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura. Se invece il codice c’è ma non viene esposto all’esterno dell’edificio o indicato negli annunci, la sanzione va da 500 a 5.000 euro, con la rimozione immediata dell’annuncio irregolare. Le regole sono quelle dell’art. 13-ter del DL 145/2023 e valgono in tutta Italia.

In questo articolo vediamo insieme nel dettaglio quali sono le violazioni più comuni, chi fa i controlli e come mettersi in regola se il CIN non l’hai ancora richiesto.

Cosa dice la legge sul CIN?

Il Codice Identificativo Nazionale è stato introdotto dall’art. 13-ter del DL 145/2023, convertito dalla legge 191/2023 (il testo aggiornato è su Normattiva). Il codice viene assegnato dal Ministero del Turismo attraverso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) a ogni struttura ricettiva e a ogni unità immobiliare destinata a locazione per finalità turistiche o a locazione breve.

Secondo il comma 6 dell’articolo, chi propone o concede in locazione l’immobile deve:

• esporre il CIN all’esterno dello stabile in cui si trova l’appartamento, nel rispetto degli eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici;
• indicarlo in ogni annuncio, ovunque pubblicato e comunicato.

Lo stesso obbligo di indicare il CIN negli annunci riguarda anche le agenzie immobiliari e i portali telematici (Airbnb, Booking e simili).

Quali sono le sanzioni previste?

Il comma 9 dell’art. 13-ter elenca le sanzioni principali. Eccole in sintesi:

Violazione	Sanzione
Affittare un immobile privo di CIN	da 800 a 8.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura
Mancata esposizione o indicazione del CIN (all’esterno o negli annunci)	da 500 a 5.000 euro, più rimozione immediata dell’annuncio
Immobile privo dei requisiti di sicurezza (estintori, rilevatori di gas e monossido)	da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione
Attività in forma imprenditoriale senza SCIA	da 2.000 a 10.000 euro, in relazione alle dimensioni della struttura

Due osservazioni pratiche. La prima: le violazioni si sommano. Un appartamento senza CIN e senza estintore, per esempio, espone a più sanzioni contemporaneamente. La seconda: la sanzione per il CIN mancante non esaurisce il problema. Chi non ha il codice spesso non ha completato nemmeno gli adempimenti propedeutici (comunicazione al Comune, eventuale SCIA, requisiti di sicurezza), e ognuno di questi ha conseguenze proprie, anche a livello regionale.

Sui dispositivi di sicurezza ho scritto una guida dedicata: estintori e rilevatori di gas negli affitti brevi.

Chi fa i controlli?

Secondo il comma 11, le sanzioni sono accertate e applicate dal Comune in cui si trova l’immobile, attraverso la polizia locale, e i proventi restano al Comune stesso, che li destina a investimenti per il turismo e ai servizi legati ai rifiuti.

Nella pratica, i controlli possono partire da più direzioni:

• verifiche sugli annunci online, dove l’assenza del CIN è immediatamente visibile;
• incroci di dati tra la BDSR, le comunicazioni degli ospiti alla Questura (Alloggiati Web) e le dichiarazioni del contributo di soggiorno;
• segnalazioni di vicini o condomini;
• controlli sul posto, per esempio sulla targa con il CIN all’esterno dell’edificio.

A questo si aggiunge il fatto che i principali portali richiedono sempre più spesso il CIN come campo obbligatorio: un annuncio senza codice rischia semplicemente di non poter restare online.

Come richiedere il CIN se non ce l’hai ancora?

La richiesta si fa sul portale BDSR del Ministero del Turismo, accedendo con SPID o CIE del titolare. Come spiegano anche le pagine informative di diverse Regioni (ad esempio quella della Regione del Veneto), il procedimento in linea generale prevede:

1. Verificare di aver completato gli adempimenti regionali e comunali: in molte Regioni il CIN si ottiene partendo da un codice regionale già esistente, che presuppone una comunicazione o una SCIA al Comune.
2. Accedere alla BDSR e controllare se l’immobile è già presente nella banca dati.
3. Inserire o verificare i dati catastali dell’unità immobiliare.
4. Rendere la dichiarazione sui requisiti di sicurezza (estintori, rilevatori, impianti).
5. Scaricare il CIN, esporlo all’esterno dell’edificio e inserirlo in tutti gli annunci.

La richiesta del CIN è gratuita. Quello che richiede tempo, di solito, non è il passaggio sulla BDSR ma tutto ciò che viene prima: capire quale tipologia di attività si sta svolgendo (locazione turistica, casa vacanze, affittacamere), quale comunicazione serve nel proprio Comune e se i dati catastali sono allineati. Se sei all’inizio, la nostra guida alla locazione turistica ti aiuta a inquadrare il percorso.

Cosa fare se ho già annunci online senza CIN?

Se oggi hai un annuncio pubblicato senza codice, le mosse sensate sono tre:

• non accettare nuove prenotazioni finché la posizione non è regolare, o almeno sospendere l’annuncio;
• completare subito gli adempimenti mancanti, partendo da quelli comunali e regionali;
• aggiornare tutti i canali (portali, sito, eventuali annunci su social o bacheche) appena ottenuto il CIN, e installare la targa esterna.

Non esiste un meccanismo automatico di “sanatoria”: la cosa migliore è regolarizzarsi prima di un eventuale controllo, perché le sanzioni si riferiscono alla situazione accertata in quel momento.

Le informazioni di questo articolo si basano sul testo dell’art. 13-ter del DL 145/2023 in vigore alla data di pubblicazione e hanno carattere generale. Regioni e Comuni possono prevedere adempimenti e sanzioni ulteriori rispetto a quelli nazionali, e la normativa sulle locazioni turistiche è stata modificata più volte: verifica sempre la tua situazione specifica con il Comune o con un professionista.

Non sai se il tuo immobile è davvero in regola, o hai già un annuncio online senza CIN? Raccontaci il tuo caso: ti dico cosa manca e da dove partire.