Locazione turistica (alloggio per uso turistico): cos'è e cosa serve

In breve: la locazione turistica è l’affitto di un appartamento ai turisti per brevi periodi, senza servizi alberghieri, da privato e fino a due appartamenti nello stesso comune. Nel Lazio si chiama «alloggio per uso turistico» e richiede la comunicazione al Comune (CIA), il codice regionale (CIR) e il CIN, estintore e rilevatori di gas, la registrazione degli ospiti su Alloggiati Web e la comunicazione mensile dei flussi su ROSS1000.

La locazione turistica è la forma più diffusa e più semplice per affittare un immobile a turisti per brevi periodi. A differenza della casa vacanze, il proprietario mette a disposizione l’immobile “as-is”, senza fornire servizi tipici dell’attività ricettiva (pulizie durante il soggiorno, cambio biancheria, colazione).

Cos’è, in concreto

Nel Lazio la normativa regionale la chiama «alloggio per uso turistico» (art. 12-bis del Regolamento regionale 8/2015): un’unità abitativa, non soggetta a classificazione, offerta a turisti in modo occasionale, non organizzato e non imprenditoriale, per un massimo di due appartamenti nello stesso comune. A livello nazionale rientra in quella che la legge definisce locazione breve (contratti fino a 30 giorni) o locazione per finalità turistiche, e come tale ha bisogno del CIN.

Perché scegliere la locazione turistica

È la strada più indicata per chi:

• affitta uno o pochi immobili, non in forma organizzata come impresa;
• vuole poter dichiarare i redditi con la cedolare secca (aliquota 21% sul primo immobile locato nell’anno, come privato);
• cerca la soluzione più snella dal punto di vista burocratico, rispetto a una casa vacanze o un B&B.

Cosa serve

Oltre ai requisiti generali validi per qualsiasi affitto breve (uso abitativo, agibilità, sicurezza), la locazione turistica richiede:

• Comunicazione al Comune: nel Lazio una comunicazione di inizio attività (CIA) al SUAP, con copia trasmessa alla Regione tramite PEC. La SCIA vera e propria è invece richiesta per le attività in forma imprenditoriale.
• CIN: il codice identificativo nazionale, preceduto nel Lazio dal codice regionale (CIR), che si ottiene registrandosi con SPID sulla piattaforma regionale ROSS1000. Come si ottiene e cosa si rischia senza è spiegato in CIN obbligatorio: cosa cambia e in affitto breve senza CIN: sanzioni e rimedi.
• Sicurezza: estintori portatili e rilevatori di gas e monossido funzionanti (cosa prevede l’obbligo).
• Alloggiati Web: la comunicazione degli ospiti alla Questura entro 24 ore dall’arrivo, per ogni soggiorno (Alloggiati Web e identificazione degli ospiti).
• Flussi turistici (nel Lazio): arrivi e presenze degli ospiti vanno comunicati ogni mese sulla piattaforma regionale ROSS1000, entro il mese successivo all’arrivo (cosa prevede).
• Regolamento condominiale: prima di partire verifica che non vieti l’uso ricettivo (quando il condominio può vietare gli affitti brevi).
• Tassa di soggiorno, dove prevista dal Comune (come gestirla senza errori). Se l’immobile è a Roma trovi tutto in Affitti brevi a Roma.

Le soglie tra locazione occasionale e attività imprenditoriale, così come gli adempimenti comunali, cambiano da Regione a Regione: verifica sempre la situazione specifica del tuo immobile.

Quando la locazione turistica non basta più

Se gestisci più di due appartamenti, offri servizi di tipo alberghiero o l’attività diventa continuativa e organizzata, la forma giusta cambia. In quel caso si passa alla casa vacanze o ad altre strutture ricettive come affittacamere e B&B, e vanno valutati anche gli effetti fiscali: ne parlo in affitti brevi e partita IVA: oltre due appartamenti.

Dopo l’apertura: i numeri e la dichiarazione

Una volta aperta l’attività restano la tenuta dei conti e la dichiarazione dei redditi. Trovi il quadro nella guida alla cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026; per tenere entrate, uscite e tasse sotto controllo c’è anche il Toolkit Affitti Brevi.

Quanto costa aprire una locazione turistica con Ospitalis

610 € IVA inclusa (500 € + IVA): richiesta CIN, comunicazioni al Comune, registrazione sul Portale Alloggiati. Restano esclusi i diritti dovuti agli enti per la pratica e le spese accessorie, come SPID o PEC.

Se non sei sicuro che sia la forma giusta per te, parti da uno Studio del caso (122 € IVA inclusa, scalati dal costo della pratica se poi mi affidi l’incarico entro 30 giorni).

Le informazioni contenute nella guida hanno carattere generale e possono variare in base alla normativa nazionale, regionale e comunale applicabile.