Aprire un affitto breve nel Lazio: requisiti, pratiche e costi

Per aprire un affitto breve nel Lazio servono quattro passaggi: scegliere la tipologia giusta (alloggio per uso turistico, casa vacanze, affittacamere/guest house o B&B), presentare al Comune la comunicazione di inizio attività o la SCIA, registrare la struttura sulla piattaforma regionale ROSS1000 per ottenere il CIR (Codice Identificativo Regionale) e, infine, chiedere il CIN nazionale. Poi ci sono gli adempimenti continuativi: flussi turistici alla Regione, Alloggiati Web, contributo di soggiorno e requisiti di sicurezza.

Questa è la prima di una serie di guide regionali. Parto dal Lazio perché è la regione in cui lavoro ogni giorno, soprattutto a Roma.

Quali leggi regolano gli affitti brevi nel Lazio?

La cornice è data da tre livelli:

• regionale: la L.R. 6 agosto 2007, n. 13 sull’organizzazione del sistema turistico laziale (modificata, tra l’altro, dalla L.R. 8/2022) e il Regolamento regionale 16 giugno 2017, n. 14, che disciplina le strutture ricettive extralberghiere e, all’art. 12-bis, gli alloggi per uso turistico;
• nazionale: l’art. 13-ter del DL 145/2023 sul CIN e sui requisiti di sicurezza, e il DL 50/2017 sul regime fiscale delle locazioni brevi;
• comunale: modulistica, sportelli e contributo di soggiorno, che cambiano da Comune a Comune.

I riferimenti sono riportati dalla Regione nella pagina Altre forme di ospitalità, mentre il testo del regolamento è pubblicato nella raccolta dei regolamenti regionali.

Locazione turistica, casa vacanze o B&B: quale tipologia scegliere?

È la decisione più importante, perché da qui dipendono pratica, requisiti e fiscalità.

Alloggi per uso turistico. Secondo la Regione Lazio sono unità immobiliari non soggette a classificazione, in edifici a uso abitativo, in cui si offre ospitalità in modo occasionale, non organizzato e non imprenditoriale, senza servizi aggiuntivi rispetto a quelli dell’abitazione e senza somministrazione di cibi e bevande. Il limite indicato dalla Regione è di due appartamenti nello stesso Comune, dotati di soggiorno con cucina o angolo cottura e conformi alle norme edilizie e igienico-sanitarie. È la forma più vicina a quella che altrove si chiama locazione turistica.

Case e appartamenti per vacanze. Sono strutture ricettive extralberghiere vere e proprie, gestite in forma non imprenditoriale o imprenditoriale. Il regolamento regionale prevede che la gestione imprenditoriale sia obbligatoria quando le case o gli appartamenti sono tre o più. Approfondimenti nella guida alla casa vacanze.

Affittacamere / guest house. Strutture che affittano camere, con un numero massimo di camere stabilito dal regolamento (nel testo originale, fino a sei camere in non più di due appartamenti), con soggiorno e cucina o angolo cottura.

Bed & Breakfast. Il titolare deve avere la residenza nella struttura, offre ospitalità con prima colazione e dispone di un numero ridotto di camere per gli ospiti.

I limiti numerici esatti (camere, posti letto, unità) possono essere stati modificati rispetto al testo originale del regolamento: prima di scegliere, conviene sempre verificarli sulla versione vigente o con lo sportello del proprio Comune. Per camere e colazione trovi una panoramica nella guida ad affittacamere e bed & breakfast.

Quale pratica va presentata al Comune?

Per gli alloggi per uso turistico la Regione indica due strade:

• CIA (Comunicazione di Inizio Attività) per la forma non imprenditoriale;
• SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per la forma imprenditoriale.

La pratica si presenta allo sportello comunale (SUAP o, a Roma, il SUAR, lo Sportello Unico Attività Ricettive di Roma Capitale, che segue anche le comunicazioni sulle locazioni turistiche, come indicato sulla pagina del servizio). La Regione chiede inoltre di trasmetterne copia via PEC, insieme all’informativa privacy compilata. Per le strutture extralberghiere (case vacanze, affittacamere, B&B) la modulistica e i requisiti tecnici sono più articolati e cambiano in base alla tipologia.

Cos’è il CIR e come si ottiene?

Il Codice Identificativo Regionale è previsto dall’art. 23-bis della L.R. 13/2007. Come spiega la pagina della Regione dedicata al CIR e ai flussi turistici:

• deve averlo ogni struttura ricettiva e ogni alloggio per uso turistico del Lazio;
• dal 1° settembre 2024 si richiede esclusivamente tramite la piattaforma ROSS1000 Lazio, a cui si accede con identità digitale;
• per registrarsi bisogna aver già presentato la CIA o SCIA al Comune;
• il codice va indicato in ogni comunicazione relativa all’offerta e alla promozione dell’alloggio.

Il mancato rispetto di questi obblighi è sanzionato dall’art. 31 della L.R. 13/2007. La Regione mette a disposizione sulla stessa pagina un manuale di auto-registrazione e un indirizzo email di assistenza.

Cosa cambia rispetto alla normativa nazionale?

Il CIR non sostituisce il CIN, lo precede. La banca dati regionale è collegata alla BDSR del Ministero del Turismo: una volta ottenuto il CIR, si richiede il CIN sul portale nazionale. Da lì valgono le regole nazionali:

• esporre il CIN all’esterno dell’edificio e indicarlo in ogni annuncio;
• dotare l’immobile di rilevatori di gas e monossido di carbonio e di estintori (ne ho parlato in estintori e rilevatori negli affitti brevi);
• comunicare ogni ospite alla Questura tramite Alloggiati Web.

In più, il Lazio chiede la comunicazione dei flussi turistici (arrivi e presenze, secondo il modello ISTAT) sulla stessa piattaforma ROSS1000, entro il mese successivo all’arrivo degli ospiti. È un adempimento che spesso chi viene da altre regioni non conosce.

Quanto costa aprire un affitto breve nel Lazio?

Le pratiche principali non hanno costi di per sé elevati: la registrazione su ROSS1000 è messa a disposizione gratuitamente dalla Regione e la richiesta del CIN è gratuita. Le voci di spesa reali sono:

• eventuali diritti di istruttoria comunali, che variano da Comune a Comune;
• dotazioni di sicurezza (estintore, rilevatori) e piccoli adeguamenti;
• eventuali verifiche tecniche sull’immobile (conformità urbanistica e catastale), più rilevanti per case vacanze e affittacamere;
• l’eventuale supporto di un professionista per le pratiche.

Per un alloggio per uso turistico, con Ospitalis la pratica completa costa 500 € + IVA (CIN, comunicazioni al Comune e registrazione su Alloggiati Web inclusi). Per case vacanze, affittacamere e B&B lavoro a preventivo, perché i requisiti cambiano molto da immobile a immobile.

E a Roma?

A Roma la pratica passa dal SUAR di Roma Capitale e va gestito il contributo di soggiorno, con tariffe, scadenze trimestrali e dichiarazione annuale: ho spiegato tutto nell’articolo sul contributo di soggiorno a Roma. Se affitti in un condominio, verifica anche il regolamento condominiale prima di partire.

Questa guida si basa sulle pagine ufficiali della Regione Lazio e di Roma Capitale e sulla normativa disponibile alla data di pubblicazione. La normativa regionale sul turismo extralberghiero è stata modificata più volte, e requisiti e modulistica possono variare da Comune a Comune: verifica sempre la tua situazione specifica con il Comune, con la Regione o con un professionista.

Vuoi aprire un affitto breve nel Lazio e non sai da quale tipologia partire? Raccontaci il tuo caso: ti dico quale strada fa per te e quali pratiche servono.