La differenza in breve: nel Lazio il B&B ha al massimo 4 camere e 8 posti letto, il titolare o gestore ci risiede e offre la prima colazione; l’affittacamere (o guest house) arriva a 6 camere in non più di due appartamenti ed è gestito in forma imprenditoriale.
Affittacamere e Bed & Breakfast sono due forme pensate per chi affitta singole camere, non l’intero immobile. Sono spesso confuse tra loro, ma la normativa regionale le distingue con precisione. In questa guida trovi anche dove si colloca la guest house e cosa cambia rispetto alla casa vacanze. Qui seguo il Regolamento regionale del Lazio n. 8/2015: se il tuo immobile è in un’altra Regione le regole possono essere diverse.
Le differenze, in breve
| Bed & Breakfast | Affittacamere / Guest house | |
|---|---|---|
| Riferimento | art. 9 | art. 4 |
| Dimensione | massimo 4 camere per gli ospiti, non più di 8 posti letto | massimo 6 camere in non più di 2 appartamenti |
| Gestore | deve risiedere nella struttura e riservarsi una camera | gestione in forma imprenditoriale |
| Servizi | ospitalità con prima colazione | alloggio ed eventuali servizi complementari |
In sostanza il B&B è legato alla convivenza con il gestore e alla colazione, mentre l’affittacamere è una formula più simile a una mini-struttura ricettiva, gestita come impresa.
A chi conviene questa forma
Questa soluzione è pensata per chi:
- ha più camere disponibili in un’unica unità immobiliare;
- vuole offrire (o è tenuto a offrire, a seconda della forma scelta) servizi come la colazione;
- opera entro il numero massimo di camere e posti letto stabilito dalla Regione.
Le regole su numero massimo di camere, requisiti dei locali e obbligo di colazione cambiano da Regione a Regione, e il testo regionale può essere stato aggiornato: è uno degli ambiti dove sbagliare la forma scelta è più comune.
Cosa serve
- Verifica dei requisiti su numero di camere e posti letto ammessi.
- SCIA: nel Lazio la «SCIA unica» si presenta al SUAP o al SUAR del Comune in cui si trova la struttura (art. 14 del Regolamento regionale).
- CIN, preceduto dal codice regionale (come funziona).
- Registrazione sul Portale Alloggiati per ogni ospite (cosa prevede la normativa).
- Flussi turistici (nel Lazio): arrivi e presenze degli ospiti vanno comunicati ogni mese sulla piattaforma regionale ROSS1000, entro il mese successivo all’arrivo (cosa prevede).
- Gestione della tassa di soggiorno: a Roma, con le tariffe in vigore dal 1° ottobre 2023, il B&B paga 6 euro a persona per notte, gli affittacamere 7, 6 o 5 euro in base alla categoria (tutti i dettagli).
Se l’immobile è in condominio controlla anche il regolamento: la Cassazione ha ritenuto il divieto di “casa di alloggio” applicabile al B&B (dettagli). Per la parte operativa quotidiana, dal turnover alle pulizie, trovi spunti in pulizie e turnover negli affitti brevi.
Quanto costa
Come per la casa vacanze, l’apertura di affittacamere e B&B è a preventivo su misura, perché i requisiti cambiano molto da caso a caso.
Parti da uno Studio del caso (122 € IVA inclusa, scalati dal costo della pratica se mi affidi l’incarico entro 30 giorni) per sapere esattamente quale forma scegliere per le tue camere e quanto costa aprirla.
Domande frequenti
Qual è la differenza tra B&B e affittacamere nel Lazio?
Il B&B è un'ospitalità con prima colazione in un immobile con al massimo quattro camere per gli ospiti e non più di otto posti letto, e il titolare o gestore deve risiedere nella struttura riservandosi una camera. L'affittacamere (o guest house) è una struttura gestita in forma imprenditoriale, con servizi di alloggio ed eventuali servizi complementari, composta da al massimo sei camere in non più di due appartamenti.
Il gestore di un B&B deve abitare nella struttura?
Secondo il Regolamento regionale del Lazio 8/2015 (art. 9) sì: il titolare o gestore deve avere la residenza nella struttura e riservarsi una camera da letto al suo interno.
Quanto si paga di contributo di soggiorno a Roma per B&B e affittacamere?
A Roma, con le tariffe in vigore dal 1° ottobre 2023, il B&B paga 6 euro a persona per notte; gli affittacamere e le guest house 7, 6 o 5 euro a seconda della categoria (1, 2 o 3), con un massimo di 10 pernottamenti consecutivi nell'anno solare.
Quanto costa aprire un B&B o un affittacamere con Ospitalis?
Come per la casa vacanze, l'apertura è a preventivo su misura, perché i requisiti cambiano molto da caso a caso. Parti da uno Studio del caso (122 € IVA inclusa, scalati dal costo della pratica se mi affidi l'incarico entro 30 giorni).
Fonti
- Regione Lazio: comunicazione dei flussi turistici e CIR (ROSS1000)
- Regione Lazio: Regolamento regionale 8/2015, testo coordinato (art. 4, affittacamere; art. 9, bed & breakfast; art. 14, SCIA)
- Normattiva: art. 13-ter del DL 145/2023
- Roma Capitale: tariffe del contributo di soggiorno dal 1° ottobre 2023 (Allegato A)
Le informazioni contenute nella guida hanno carattere generale e possono variare in base alla normativa nazionale, regionale e comunale applicabile.
Per approfondire
- Regolamento affitti brevi a Roma: cosa è cambiato e cosa arriva
- Affitti brevi a Roma: pratiche, adempimenti e gestione
- Servizi e prezzi: apertura di B&B e affittacamere
- CIN obbligatorio in tutta Italia: cosa cambia per chi affitta casa
- Identificazione degli ospiti e Alloggiati Web: cosa prevede oggi la normativa
- Tassa di soggiorno negli affitti brevi: come gestirla senza errori
- Pulizie e cambio ospite negli affitti brevi: come organizzare un turnover impeccabile