Affitti brevi in condominio: il regolamento può vietarli?

Il condominio può vietare gli affitti brevi o un B&B in un appartamento solo se il regolamento è di natura contrattuale, cioè approvato da tutti i condomini o accettato da ciascun proprietario nell’atto di acquisto, e se contiene un divieto espresso in modo chiaro. Una delibera dell’assemblea a maggioranza, anche qualificata, non può limitare l’uso che ognuno fa del proprio appartamento. È l’orientamento confermato dalla Corte di Cassazione, da ultimo con l’ordinanza n. 2770 del 4 febbraio 2025.

È una delle domande che mi fanno più spesso i proprietari prima di iniziare: vediamo quando il condominio può davvero dire di no e quando invece le contestazioni non hanno base.

Regolamento contrattuale o assembleare: qual è la differenza?

Tutto dipende dal tipo di regolamento:

• il regolamento assembleare è approvato dall’assemblea a maggioranza e può disciplinare l’uso delle parti comuni, la ripartizione delle spese, il decoro, la quiete. Non può imporre limiti a quello che fai dentro il tuo appartamento;
• il regolamento contrattuale è approvato all’unanimità oppure predisposto dal costruttore e richiamato e accettato negli atti di acquisto di ciascuna unità. Proprio perché ha la forza di un contratto tra tutti i proprietari, può contenere vincoli sulla destinazione degli appartamenti, come il divieto di adibirli ad attività ricettive.

Come ricordano le sintesi giurisprudenziali delle ultime pronunce, la Cassazione (tra le altre, con l’ordinanza n. 2403/2024) ha ribadito che queste limitazioni richiedono il consenso di tutti e la forma scritta.

Cosa ha detto la Cassazione nel 2025?

Con l’ordinanza n. 2770 del 4 febbraio 2025 la Seconda Sezione civile ha stabilito che il divieto, contenuto in un regolamento contrattuale, di destinare gli appartamenti a “casa di alloggio” comprende anche il bed & breakfast, perché anche il B&B offre ospitalità temporanea a terzi, pur in forma familiare.

Due principi della decisione sono utili a chiunque affitti in condominio:

• solo un regolamento contrattuale può limitare i diritti dei singoli proprietari sulle loro unità;
• se il regolamento contrattuale è trascritto nei registri immobiliari, il divieto è opponibile anche a chi compra in seguito e a chi ha l’appartamento in affitto.

Il divieto vale anche per la semplice locazione turistica?

Qui bisogna stare attenti. I divieti condominiali, essendo limiti al diritto di proprietà, vengono interpretati in modo restrittivo: devono essere formulati in modo chiaro e inequivocabile, e non si estendono per analogia.

Questo significa che una clausola che vieta, per esempio, “pensioni, alberghi e affittacamere” non vieta automaticamente una locazione breve dell’intero appartamento senza servizi, che dal punto di vista civilistico resta un contratto di locazione a uso abitativo. Al contrario, attività come B&B o affittacamere, che offrono servizi e ospitalità organizzata, sono più facilmente ricondotte ai divieti di “casa di alloggio” o simili.

La giurisprudenza su questo punto non è uniforme: ogni clausola va letta per quello che dice, ed è frequente che decidano le parole esatte del regolamento.

Come faccio a sapere se il mio condominio lo vieta?

Prima di aprire (o di comprare un immobile da mettere a reddito) conviene fare tre verifiche:

1. Leggere il regolamento e capire se è contrattuale: si chiede all’amministratore e si controlla se è richiamato nel tuo atto di acquisto.
2. Cercare clausole sulla destinazione d’uso: parole come “attività ricettive”, “casa di alloggio”, “pensione”, “affittacamere”, “uso esclusivamente abitativo”.
3. Verificare la trascrizione: se il regolamento è trascritto, vincola anche chi è subentrato dopo.

Se il regolamento è solo assembleare, o non contiene divieti espliciti, il condominio non può impedirti di affittare per brevi periodi. Restano però valide tutte le regole sull’uso delle parti comuni, sul rumore e sul decoro, che valgono per gli ospiti come per qualsiasi residente.

Cosa può fare comunque l’assemblea?

Anche senza poter vietare, l’assemblea ha strumenti concreti:

• disciplinare l’uso delle parti comuni (ascensore, cortile, portone), purché le regole valgano per tutti;
• vietare l’installazione di cassette portachiavi o dispositivi sulle parti comuni, se non autorizzati;
• chiedere che gli ospiti rispettino orari e regole di convivenza;
• in caso di danni o disturbi, rivalersi sul proprietario.

L’amministratore, inoltre, può agire per far rispettare il regolamento anche senza una specifica delibera.

Il mio consiglio: prevenire è meglio che litigare

Nella mia esperienza, la maggior parte dei problemi in condominio non nasce dal regolamento ma dalla gestione quotidiana: valigie trascinate di notte, citofoni suonati a vuoto, portone lasciato aperto. Un buon regolamento della casa per gli ospiti, un check-in organizzato e un recapito sempre disponibile per i vicini evitano gran parte delle tensioni.

E ricorda che le regole condominiali si aggiungono, non si sostituiscono, a quelle pubbliche: CIN, comunicazioni al Comune e sicurezza restano obbligatori. Se stai partendo da zero, la guida alla locazione turistica è il punto di partenza.

Le informazioni di questo articolo hanno carattere generale e si basano sulle pronunce della Corte di Cassazione note alla data di pubblicazione. L’esito di una controversia condominiale dipende dal testo esatto del regolamento e dalle circostanze concrete: per un parere sul tuo caso rivolgiti a un avvocato esperto in diritto condominiale.

Hai un appartamento in condominio e vuoi capire se puoi affittarlo per brevi periodi senza problemi con i vicini? Raccontaci il tuo caso.