Quali requisiti deve avere un appartamento per l'affitto breve? Agibilità, metri quadri e sicurezza

Per affittare un appartamento per brevi periodi non serve un’autorizzazione speciale, ma l’immobile deve avere alcuni requisiti di base: essere un’unità a uso abitativo (categoria catastale del gruppo A, escluso l’A/10 degli uffici), essere conforme alle norme urbanistiche e igienico-sanitarie, cioè di fatto abitabile, e avere rilevatori di gas e monossido di carbonio ed estintori, obbligatori in tutta Italia. A questi si aggiungono gli eventuali requisiti della Regione, che cambiano in base alla tipologia scelta (locazione turistica, casa vacanze, affittacamere).

Vediamo uno per uno i punti che controllo sempre prima di avviare un immobile.

L’immobile deve essere a uso abitativo?

Sì. Il regime delle locazioni brevi (articolo 4 del DL 50/2017) riguarda i contratti fino a 30 giorni su immobili a uso abitativo. Anche l’articolo 13-ter del DL 145/2023, quello che ha introdotto il CIN, parla di “unità immobiliari ad uso abitativo”.

In pratica, un magazzino (C/2), un negozio (C/1) o un ufficio (A/10) non possono essere messi su Airbnb come appartamento così come sono. Serve prima un cambio di destinazione d’uso, che dipende dalle regole urbanistiche del Comune e richiede un tecnico. È uno dei problemi che emergono più spesso con locali al piano terra o seminterrati comprati “per farne un affitto breve”.

Serve l’agibilità per affittare casa per brevi periodi?

La normativa nazionale sulle locazioni brevi non nomina espressamente il certificato di agibilità, ma l’immobile deve essere legittimo dal punto di vista edilizio e idoneo all’uso abitativo. Diverse Regioni lo dicono in modo esplicito: il Lazio, per esempio, chiede che gli alloggi per uso turistico siano conformi alle norme edilizie e igienico-sanitarie (ne ho parlato nella guida al Lazio).

Cosa significa in concreto:

• lo stato di fatto deve corrispondere alla planimetria catastale e ai titoli edilizi (difformità come un bagno spostato o una stanza ricavata senza pratica vanno sanate prima);
• per gli immobili più recenti o ristrutturati, è utile avere la segnalazione certificata di agibilità (articolo 24 del DPR 380/2001);
• per le case vacanze e gli affittacamere le Regioni possono chiedere di dichiarare espressamente l’agibilità nella SCIA.

Se non sai se il tuo immobile è conforme, la verifica di un geometra o architetto costa molto meno di una sanzione o di una pratica respinta.

Quanti metri quadri servono per un affitto breve?

Le misure minime sono quelle valide per qualsiasi abitazione, fissate dal DM 5 luglio 1975: tra le altre, 14 mq per abitante per i primi quattro e 10 mq per ciascuno dei successivi, camere da letto di almeno 9 mq (singola) e 14 mq (doppia), altezza minima di 2,70 metri nei locali abitabili.

Il DL 69/2024 (“Salva Casa”) ha introdotto deroghe ai fini dell’agibilità: altezza minima fino a 2,40 metri e monolocali di 20 mq per una persona e 28 mq per due (prima erano 28 e 38), a condizione che siano rispettati gli altri requisiti igienico-sanitari e in presenza di specifiche condizioni previste dalla norma.

Attenzione però: per affittacamere e B&B molte Regioni fissano superfici minime per camera e numeri massimi di posti letto propri, più stringenti. Prima di comprare o ristrutturare pensando agli affitti brevi, verifica anche queste.

Quali dotazioni di sicurezza sono obbligatorie?

Secondo il comma 7 dell’articolo 13-ter del DL 145/2023, tutte le unità affittate per brevi periodi o per finalità turistiche devono avere:

• dispositivi funzionanti per la rilevazione di gas combustibili e di monossido di carbonio;
• estintori portatili a norma, in posizione accessibile e visibile, almeno uno ogni 200 mq di pavimento o frazione e comunque uno per piano.

Chi gestisce in forma imprenditoriale deve inoltre avere gli impianti in regola con la normativa statale e regionale (elettrico, gas, termico), con le relative dichiarazioni di conformità. Anche per un privato, comunque, avere la documentazione degli impianti è una tutela in caso di problemi con un ospite. I dettagli sono nell’articolo su estintori e rilevatori di gas.

La mancanza di questi requisiti costa da 600 a 6.000 euro per ciascuna violazione, come ho riassunto in sanzioni per l’affitto breve senza CIN.

Servono arredi o servizi minimi?

Per la locazione turistica semplice la legge nazionale non prevede un elenco di arredi: l’immobile deve essere un’abitazione utilizzabile, con cucina o angolo cottura e bagno. Le Regioni possono chiedere dotazioni minime, soprattutto per case vacanze, affittacamere e B&B, dove spesso sono indicati letti, armadi, biancheria e pulizia a ogni cambio ospite. Le tre tipologie sono messe a confronto nelle nostre guide: locazione turistica, casa vacanze e affittacamere e B&B.

E se l’appartamento è in condominio o in affitto?

Due verifiche in più, che non riguardano l’immobile in sé ma il diritto di usarlo così:

• il regolamento condominiale di natura contrattuale può limitare o vietare l’attività (qui come capirlo);
• se sei inquilino, serve il consenso del proprietario o almeno l’assenza di un divieto nel contratto.

Una checklist prima di partire

1. Categoria catastale abitativa e planimetria aggiornata.
2. Conformità urbanistica e, se possibile, agibilità documentata.
3. Rilevatori di gas e monossido, estintore, documentazione degli impianti.
4. Requisiti specifici della tua Regione per la tipologia scelta.
5. Regolamento condominiale e, se in affitto, consenso del proprietario.

Solo dopo questi controlli ha senso passare alle pratiche (comunicazione o SCIA, codice regionale, CIN). Se vuoi un elenco completo, scarica la nostra checklist gratuita per gli affitti brevi.

Le informazioni di questo articolo hanno carattere generale e si basano sulla normativa nazionale (DL 50/2017, DL 145/2023, DM 5 luglio 1975, DL 69/2024) in vigore alla data di pubblicazione. Requisiti edilizi, igienico-sanitari e regionali variano da territorio a territorio e da immobile a immobile: prima di avviare l’attività verifica sempre la tua situazione con il Comune, con la Regione o con un tecnico abilitato.

Hai un immobile e non sai se ha i requisiti per l’affitto breve? Raccontami il tuo caso: ti dico cosa controllare e da dove partire. Se la situazione è complessa (cambio d’uso, condominio, immobile in Città Storica a Roma), lo Studio del caso ti dà un report scritto con i passi da fare.