Contratto di affitto breve: va registrato? Regole, eccezioni e cosa scriverci

Il contratto di un affitto breve, in generale, non va registrato: secondo l’Agenzia delle Entrate, non c’è obbligo di registrazione per i contratti di locazione che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso inquilino. La registrazione diventa invece obbligatoria quando, sommando i contratti con la stessa persona nell’anno, si supera questa soglia. Non registrare non significa però non avere un contratto: un accordo scritto chiaro resta la migliore tutela per chi affitta.

Vediamo come funziona la regola, dove si nascondono le eccezioni e cosa conviene mettere per iscritto.

Cosa si intende per locazione breve?

La definizione è quella dell’art. 4 del DL 50/2017, riportata anche nella pagina dell’Agenzia delle Entrate su locazioni brevi e cedolare secca: è locazione breve il contratto di locazione di un immobile a uso abitativo situato in Italia, di durata non superiore a 30 giorni, stipulato da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. Il contratto può includere servizi accessori come fornitura di biancheria e pulizia dei locali.

Chi affitta in questo regime, cioè come privato, può scegliere la cedolare secca (ne ho parlato nell’articolo sulla cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026). Chi invece opera in forma imprenditoriale, o gestisce una struttura ricettiva come una casa vacanze o un affittacamere, segue regole diverse.

Quando il contratto di affitto breve non va registrato?

La regola generale, come indica l’Agenzia delle Entrate nella pagina su atti e contratti di locazione, è semplice: non c’è obbligo di registrazione per i contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno con lo stesso conduttore.

In pratica, la gran parte dei soggiorni turistici (un weekend, una settimana, dieci giorni) rientra tranquillamente in questa esenzione. Il contratto resta comunque valido: la registrazione è un adempimento fiscale, non una condizione perché l’accordo esista. Resta anche la possibilità di registrarlo volontariamente o in caso d’uso, per esempio se il contratto deve essere prodotto in una controversia.

Quando invece la registrazione diventa obbligatoria?

Il punto delicato è quel “complessivi nell’anno”. Il conteggio non riguarda il singolo contratto, ma tutti i contratti con la stessa persona nello stesso anno. Qualche esempio:

• un ospite prenota 20 giorni a marzo e torna per 15 giorni a novembre: con lo stesso inquilino si arriva a 35 giorni, oltre la soglia;
• un trasfertista rinnova di mese in mese con contratti da 28 giorni: presi uno per uno sono sotto i 30 giorni, ma sommati la superano;
• un soggiorno pensato per 25 giorni viene prolungato di due settimane.

In questi casi scatta l’obbligo di registrazione, che in via generale va fatta entro 30 giorni dalla data del contratto o dalla sua decorrenza, se precedente. Con la registrazione si applicano imposta di registro e bollo, salvo che si scelga la cedolare secca, che li sostituisce.

C’è un secondo effetto da non sottovalutare: un contratto che dura più di 30 giorni non rientra più nella definizione di locazione breve dell’art. 4 del DL 50/2017. Cambiano quindi anche la cornice fiscale e il tipo di contratto da usare: per soggiorni di qualche mese, per esempio, si ragiona di solito su un contratto transitorio. È un tema che interessa sempre di più chi lavora con le medie permanenze.

Se prenoto tramite Airbnb o Booking, serve comunque un contratto?

Quando l’ospite prenota su un portale, l’accordo è documentato dalla prenotazione e dalle condizioni accettate sulla piattaforma (prezzo, date, regole della casa, politica di cancellazione). Per molti host questo è sufficiente.

Per le prenotazioni dirette, invece, conviene sempre avere un contratto scritto firmato dall’ospite, anche se breve e anche se non va registrato. È l’unico documento che, in caso di problemi, dimostra cosa era stato concordato.

Attenzione a non confondere il contratto con gli altri obblighi: anche per un soggiorno di una notte restano dovuti la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web, il contributo di soggiorno dove previsto e, se paghi con la cedolare secca, la dichiarazione dei redditi. Ne ho parlato nell’articolo su identificazione degli ospiti e Alloggiati Web.

Cosa scrivere in un contratto di affitto breve?

Non esiste un modello obbligatorio, ma un buon contratto per un soggiorno breve contiene almeno:

• dati delle parti: proprietario (o gestore) e ospite intestatario, con i documenti d’identità;
• immobile: indirizzo e, idealmente, il CIN;
• date di arrivo e partenza, con orari di check-in e check-out;
• numero massimo di ospiti ammessi;
• prezzo e cosa comprende (pulizie, biancheria, utenze, wifi), con l’eventuale contributo di soggiorno indicato a parte;
• modalità di pagamento ed eventuale deposito cauzionale, con le condizioni per la restituzione;
• politica di cancellazione;
• regole della casa: fumo, animali, feste, rispetto del condominio;
• dichiarazione che il soggiorno ha finalità turistiche o comunque temporanee.

Quest’ultimo punto è importante soprattutto nei soggiorni più lunghi: chiarisce che non si tratta di una locazione abitativa ordinaria, con tutte le tutele che la legge prevede per quella.

Le informazioni di questo articolo sono generali e basate su quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate alla data di pubblicazione. Le regole fiscali cambiano, e la scelta del contratto giusto dipende dalla durata del soggiorno, dal regime fiscale e dalla tipologia della tua attività: per il tuo caso specifico confrontati con un commercialista o un professionista di fiducia.

Hai ospiti che si fermano più a lungo e non sai quale contratto usare, o vuoi impostare da zero le regole della tua casa? Raccontaci il tuo caso.

Per le formalità che precedono il contratto (comunicazione al Comune, CIN, sicurezza) vedi la guida alla locazione turistica.