Subaffittare su Airbnb una casa in affitto: si può? Consenso del proprietario, regole e tasse

Sì, si può subaffittare su Airbnb una casa presa in affitto, ma solo nel rispetto del contratto e della legge. Per gli immobili a uso abitativo, l’art. 2 della legge 392/1978 vieta di sublocare l’intero immobile senza il consenso del proprietario, mentre la sublocazione parziale (una o più stanze) è ammessa, salvo patto contrario, con una comunicazione al locatore. Con il via libera, valgono gli stessi obblighi di qualsiasi affitto breve, e i ricavi si dichiarano come redditi diversi, anche con la cedolare secca.

È un modello che molti valutano per entrare nel settore senza comprare casa. Vediamo cosa serve per farlo in regola.

Cosa dice la legge sulla sublocazione?

L’art. 2 della legge 27 luglio 1978, n. 392 distingue due casi:

• sublocazione totale (tutto l’appartamento): non è consentita senza il consenso del locatore;
• sublocazione parziale (una parte dell’immobile): salvo patto contrario, il conduttore può farla, ma deve comunicarlo al locatore con lettera raccomandata indicando chi è il subconduttore, la durata e i vani sublocati.

Nel caso degli affitti brevi la comunicazione puntuale di ogni ospite è poco praticabile, ed è proprio per questo che, nella pratica, la strada più sicura è una sola: avere un consenso scritto del proprietario che autorizzi espressamente la sublocazione per finalità turistiche.

Cosa rischio se subaffitto senza consenso?

Subaffittare l’intero appartamento senza autorizzazione è un inadempimento contrattuale grave: il proprietario può chiedere la risoluzione del contratto e lo sfratto, oltre al risarcimento di eventuali danni. Inoltre, molti contratti di locazione contengono già una clausola che vieta espressamente la sublocazione: in quel caso il divieto vale anche per quella parziale.

A questo si aggiungono gli eventuali problemi con il condominio, se il regolamento contrattuale vieta le attività ricettive (ne ho parlato in affitti brevi in condominio), e le sanzioni amministrative se mancano CIN e comunicazioni.

Cosa deve contenere l’accordo con il proprietario?

Un buon accordo, da allegare o integrare al contratto di locazione, dovrebbe chiarire almeno:

• l’autorizzazione espressa alla sublocazione per brevi periodi a uso turistico, anche tramite portali;
• chi si occupa degli adempimenti (CIN, comunicazione al Comune, sicurezza) e a nome di chi vengono fatti;
• chi risponde di danni e usura e quali coperture assicurative servono;
• come si gestiscono utenze e spese condominiali extra;
• cosa succede alla fine del contratto principale, con le prenotazioni già accettate.

Più l’accordo è chiaro, meno discussioni ci saranno dopo. Molti proprietari accettano volentieri, a fronte di un canone più alto o della garanzia che l’immobile sarà curato da un professionista.

Quali adempimenti servono per subaffittare in regola?

Gli stessi di qualunque affitto breve. In sintesi:

1. comunicazione o pratica al Comune, secondo le regole della tua Regione;
2. CIN dal portale BDSR del Ministero del Turismo, da esporre all’esterno dell’edificio e in ogni annuncio (le sanzioni per chi non ce l’ha sono nell’articolo affitto breve senza CIN);
3. dispositivi di sicurezza: estintore e rilevatori di gas e monossido;
4. Alloggiati Web per ogni ospite;
5. contributo di soggiorno, dove previsto.

Un aspetto pratico da chiarire subito con il proprietario: per alcune pratiche (per esempio la registrazione sulla banca dati o i dati catastali) servono informazioni o deleghe che solo lui può darti.

Come si tassano i ricavi della sublocazione breve?

Secondo l’Agenzia delle Entrate (locazioni brevi e cedolare secca), la disciplina delle locazioni brevi del DL 50/2017 si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli stipulati dal comodatario, se di durata non superiore a 30 giorni. In pratica:

• il sublocatore dichiara i ricavi tra i redditi diversi, e può optare per la cedolare secca (26%, o 21% per un solo immobile);
• se la prenotazione passa da un portale che incassa il pagamento, si subisce la ritenuta del 21%, che va scomputata in dichiarazione;
• il proprietario continua a dichiarare il proprio reddito sull’immobile, cioè il canone che riceve da te.

I dettagli della compilazione li trovi nell’articolo su come dichiarare gli affitti brevi. Attenzione anche al numero di immobili: se gestisci più appartamenti in sublocazione, verifica con un commercialista se la tua attività resta occasionale o va inquadrata come impresa.

Conviene davvero il subaffitto?

Può convenire, ma il margine è più stretto di quanto sembri: paghi il canone tutti i mesi, anche quando l’appartamento è vuoto, e sopporti tutti i costi di gestione. Prima di firmare, fai i conti con prudenza, magari partendo dal nostro simulatore di guadagno e considerando i mesi di bassa stagione.

Le informazioni di questo articolo hanno carattere generale e si basano sulla legge 392/1978 e sulle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate disponibili alla data di pubblicazione. Il testo del tuo contratto di locazione, le regole della tua Regione e del tuo Comune possono cambiare il quadro: verifica sempre la tua situazione con un avvocato o un commercialista.

Stai valutando di subaffittare un appartamento per brevi periodi, o sei un proprietario a cui l’inquilino lo ha chiesto? Raccontaci il tuo caso.