Come dichiarare gli affitti brevi nella dichiarazione dei redditi: quadri, ritenuta e Certificazione Unica

Gli incassi degli affitti brevi vanno dichiarati ogni anno: se sei proprietario (o titolare di un altro diritto reale) li indichi nel quadro B del 730 o nel quadro RB del modello Redditi; se invece affitti un immobile che hai in locazione o in comodato, sono redditi diversi. In entrambi i casi la ritenuta del 21% trattenuta da un portale o da un’agenzia va riportata nel quadro delle ritenute e scalata dall’imposta: non è mai un’imposta definitiva.

Ho già spiegato come funzionano le aliquote nell’articolo sulla cedolare secca negli affitti brevi. Qui vediamo il passaggio successivo: come tutto questo finisce, concretamente, nella dichiarazione.

In quale quadro si dichiarano gli affitti brevi?

Dipende da chi affitta, non da dove arriva la prenotazione. Secondo quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate nella pagina su locazioni brevi e cedolare secca:

• proprietario o titolare di diritto reale (usufrutto, per esempio): il reddito è fondiario e si dichiara nel quadro B del 730 o nel quadro RB del modello Redditi Persone Fisiche, indicando i dati dell’immobile e del contratto;
• sublocatore o comodatario (chi affitta ai turisti un immobile che non è suo): i ricavi sono redditi diversi, da indicare nel quadro dei redditi diversi (quadro D del 730, RL del modello Redditi). Il proprietario, dal canto suo, continua a dichiarare il proprio reddito sull’immobile.

In tutti e due i casi si può scegliere la cedolare secca, che per le locazioni brevi è al 26%, ridotta al 21% per un solo immobile scelto dal contribuente. L’opzione si esercita proprio in dichiarazione, nell’anno in cui i canoni sono maturati.

Cedolare secca o IRPEF: cosa cambia nella compilazione?

Con la cedolare secca l’imposta si calcola sul canone lordo incassato, senza alcuna deduzione. Come ricordano le guide fiscali basate sulle istruzioni ufficiali, in questo caso non spetta la deduzione forfettaria del 5% prevista per la tassazione ordinaria dei redditi fondiari.

Con l’IRPEF ordinaria, invece, il canone si somma agli altri redditi e sconta le aliquote progressive e le addizionali. Per chi ha redditi bassi può essere una scelta sensata, per gli altri di solito no. La decisione va presa immobile per immobile, ed è il momento giusto anche per stabilire a quale appartamento applicare il 21% e a quale il 26%.

Cosa fare con la ritenuta del 21% di Airbnb e degli altri portali?

Quando un intermediario (agenzia o portale) incassa il pagamento per conto tuo, deve trattenere il 21% e versarlo allo Stato. A fine anno ti rilascia una Certificazione Unica (CU) con il totale dei canoni e delle ritenute.

Tre regole pratiche:

1. La ritenuta va sempre indicata nel quadro delle ritenute (il quadro F del 730), qualunque sia il quadro in cui hai dichiarato il reddito.
2. È un acconto, non un saldo: se hai scelto la cedolare al 26% su quell’immobile, dovrai versare la differenza; se applichi il 21%, ritenuta e imposta tendenzialmente si compensano; se hai scelto l’IRPEF, la ritenuta si scomputa dall’imposta dovuta.
3. Il reddito si dichiara per intero, anche se ti sembra “già tassato” dal portale.

Attenzione ai canali che non incassano per tuo conto: se l’ospite ti paga direttamente (prenotazioni dirette, alcuni casi di Booking o di altri portali), non c’è ritenuta né CU per quella parte. Quei canoni vanno comunque dichiarati, ricostruendoli dai tuoi registri.

La dichiarazione precompilata è affidabile per gli affitti brevi?

La precompilata riporta i dati che l’Agenzia riceve dalle Certificazioni Uniche degli intermediari, quindi è un ottimo punto di partenza. Ma vede solo quello che passa da chi trattiene la ritenuta. Per questo conviene sempre:

• confrontare le CU con il tuo registro degli incassi per immobile e per canale;
• aggiungere i canoni incassati direttamente;
• controllare che ogni importo sia attribuito all’immobile giusto, soprattutto se ne hai due e applichi aliquote diverse.

Un registro ben tenuto durante l’anno è la cosa che fa risparmiare più tempo (e più errori) al momento della dichiarazione. È lo stesso registro che serve per il contributo di soggiorno e per Alloggiati Web: costruirlo una volta sola conviene.

Ho dimenticato di dichiarare gli affitti brevi: cosa posso fare?

Il 730 per i redditi 2025 andava presentato entro il 30 settembre 2026. Se ti accorgi ora di aver omesso dei canoni, le strade sono diverse a seconda dei casi e delle date:

• il 730 integrativo (entro il 26 ottobre 2026, tramite CAF o professionista) è ammesso solo se la correzione porta più rimborso, meno debito o imposta invariata, quindi di solito non basta per un reddito dimenticato;
• un reddito omesso, a tuo sfavore, si può correggere con il modello Redditi correttivo entro il termine ordinario, che quest’anno cade il 2 novembre 2026 (il 31 ottobre è sabato), come riportano i calendari fiscali basati su quello dell’Agenzia;
• dopo quella data restano la dichiarazione tardiva o integrativa e il ravvedimento operoso, con sanzioni ridotte tanto più quanto prima ci si muove.

Le date esatte e le modalità di presentazione sono sulla pagina dell’Agenzia delle Entrate Come e quando presentare la dichiarazione dei redditi. Il consiglio è semplice: non aspettare un controllo, perché i dati delle CU sono già nelle banche dati del Fisco.

Come organizzarsi per il prossimo anno

• tieni un registro mensile per ogni immobile con incasso lordo, commissioni, canale e ritenuta subita;
• scarica le CU di tutti i portali appena disponibili (di norma in primavera) e conservale;
• decidi in anticipo quale immobile agevolare al 21%;
• accantona una quota degli incassi per l’eventuale saldo, soprattutto se applichi il 26% o incassi molto in diretta;
• se superi i due appartamenti, verifica subito la tua posizione: oltre quella soglia l’attività si presume imprenditoriale, come spiego nell’articolo su affitti brevi e partita IVA.

Le informazioni di questo articolo hanno carattere generale e si basano sulle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate disponibili alla data di pubblicazione. Quadri, righi e scadenze possono cambiare da un anno all’altro e ogni situazione ha le sue particolarità: per la compilazione della tua dichiarazione rivolgiti sempre a un commercialista o a un CAF.

Vuoi tenere sotto controllo incassi, ritenute e adempimenti del tuo affitto breve senza ritrovarti tutto da ricostruire a fine anno? Raccontaci il tuo caso.