Affitti brevi e partita IVA: cosa cambia con la soglia dei due appartamenti

Fino al 2025 un proprietario poteva affittare per brevi periodi fino a quattro appartamenti restando nel regime “privato”, cioè senza partita IVA e con la possibilità di scegliere la cedolare secca. La Legge di Bilancio 2026 ha cambiato questo equilibrio in modo significativo, abbassando la soglia a due appartamenti. Per molti piccoli proprietari con tre o quattro immobili è una novità che richiede decisioni concrete.

Cosa dice la norma

La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha modificato la norma che disciplina la presunzione di imprenditorialità per le locazioni brevi. Come riportato dall’Agenzia delle Entrate nella pagina su locazioni brevi e cedolare secca e nella guida dedicata aggiornata ad aprile 2026:

• dal periodo d’imposta 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi è riconosciuto solo se si destinano a questa attività non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta;
• oltre questa soglia, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale;
• fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti.

La guida precisa inoltre che la disciplina delle locazioni brevi riguarda gli immobili a uso abitativo (categorie catastali da A1 ad A11, escluso A10).

Una nota importante: nei primi mesi del 2026 era stato proposto, nell’ambito della conversione del decreto Milleproroghe, un emendamento per rinviare l’applicazione della nuova soglia al 1° luglio 2026. La guida dell’Agenzia aggiornata ad aprile 2026, però, indica come decorrenza il 1° gennaio 2026. Su questo punto è bene farsi confermare dal proprio commercialista la disciplina applicabile al proprio caso.

Perché la presunzione è così importante

Si tratta di una presunzione di legge: superata la soglia, l’attività è considerata d’impresa in automatico, a prescindere da quanto sia organizzata o da quanto tempo le si dedichi. Non serve dimostrare di avere dipendenti, un ufficio o un sito: conta il numero di appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d’imposta.

Cosa comporta diventare impresa

Le conseguenze principali, in sintesi, sono:

• apertura della partita IVA e gestione dei relativi adempimenti;
• uscita dalla cedolare secca: il reddito viene tassato secondo le regole del reddito d’impresa;
• possibili obblighi previdenziali e di iscrizione presso gli enti competenti;
• in molti casi, la necessità di inquadrare l’attività secondo la normativa regionale sulle strutture ricettive extra-alberghiere (ad esempio con SCIA al Comune), che varia da Regione a Regione;
• per gli immobili gestiti in forma imprenditoriale, i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dall’art. 13-ter del DL 145/2023, oltre alla dotazione di estintori e rilevatori richiesta a tutti.

Non è necessariamente uno svantaggio: in regime d’impresa si possono dedurre i costi (pulizie, arredi, manutenzioni, commissioni delle piattaforme) e, a seconda dei casi, valutare regimi agevolati. Ma i conti vanno fatti caso per caso.

Come si contano gli appartamenti

Il conteggio riguarda gli appartamenti destinati alla locazione breve nel periodo d’imposta, non quelli semplicemente posseduti. Alcuni aspetti su cui fare attenzione:

• poiché il limite è riferito al periodo d’imposta, anche un immobile affittato in locazione breve solo per una parte dell’anno potrebbe rientrare nel conteggio: meglio verificarlo prima di cambiare destinazione a un appartamento in corso d’anno;
• gli immobili affittati con contratti ordinari di lungo periodo non sono locazioni brevi;
• i casi di comproprietà, di immobili intestati a familiari diversi o di stanze singole all’interno di un appartamento possono avere risvolti specifici e vanno valutati con un professionista.

Le opzioni per chi ha tre o più immobili

Chi oggi supera la soglia ha essenzialmente tre strade:

1. Ridurre a due gli appartamenti in locazione breve, destinando gli altri a contratti ordinari, transitori o per studenti, oppure alle medie permanenze con contratti adeguati.
2. Passare al regime d’impresa, aprendo la partita IVA e organizzando l’attività in modo strutturato.
3. Riorganizzare la titolarità degli immobili o della gestione: una strada da valutare solo con un professionista, perché operazioni fatte al solo scopo di aggirare la soglia possono essere contestate.

La scelta migliore dipende da rendimento degli immobili, costi, tempo disponibile e obiettivi a lungo termine.

Le informazioni di questo articolo sono generali e basate sulle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate disponibili alla data di pubblicazione. La disciplina delle locazioni brevi è in continua evoluzione e le conseguenze fiscali e previdenziali dipendono dalla situazione di ciascuno: prima di prendere decisioni, confrontati con un commercialista.

Hai tre o più immobili e vuoi capire quale strada conviene davvero? Raccontaci il tuo caso: analizziamo insieme numeri e alternative.

Se gestisci più unità in modo continuativo, trovi le differenze tra le forme di ospitalità nella guida alla casa vacanze e in quella sulla locazione turistica.