Affitti brevi: quali spese si possono scaricare dalle tasse?

Se affitti per brevi periodi da privato, senza partita IVA, le spese di gestione in pratica non si scaricano. Con la cedolare secca l’imposta si paga sul canone lordo, senza alcuna deduzione; con la tassazione ordinaria IRPEF spetta solo una riduzione forfettaria del 5% del canone, qualunque sia la spesa effettivamente sostenuta. Pulizie, biancheria, utenze e commissioni di Airbnb o Booking restano a tuo carico, mentre i lavori sull’immobile possono dare diritto alle detrazioni dei bonus casa.

È una delle domande che mi fanno più spesso, e la risposta delude quasi tutti. Vediamo perché funziona così e dove, invece, qualche margine c’è.

Perché un privato non può dedurre le spese dell’affitto breve?

Perché il reddito di chi affitta il proprio immobile per brevi periodi, fuori da un’attività d’impresa, è un reddito fondiario (articolo 4 del DL 50/2017, che ha introdotto il regime delle locazioni brevi). I redditi fondiari non si calcolano come “incassi meno costi”, ma con regole forfettarie fissate dal Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR).

In altre parole, la legge presume un certo livello di costi e non ti chiede (né ti permette) di documentare quelli reali. È lo stesso meccanismo che vale per un affitto tradizionale.

Cedolare secca: cosa puoi dedurre?

Niente. La cedolare secca (21% per un immobile a tua scelta, 26% per gli altri, come ho spiegato nell’articolo sulla cedolare secca sugli affitti brevi nel 2026) è un’imposta sostitutiva che si applica sul canone lordo incassato.

Questo significa che:

• non spetta la riduzione forfettaria del 5% prevista per la tassazione ordinaria;
• le spese di pulizia, biancheria, utenze e Wi-Fi riaddebitate all’ospite fanno parte del corrispettivo, perché la circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 24/E del 2017 le considera servizi connessi all’utilizzo dell’immobile, compresi nel contratto di locazione breve;
• le commissioni dei portali non riducono la base imponibile, e in più sono gravate dall’IVA al 22%, che per un privato è un costo definitivo.

Un esempio concreto: se un ospite paga 1.000 euro su Airbnb, di cui 100 euro di pulizie, e il portale trattiene una commissione, l’imposta si calcola comunque su 1.000 euro, non su quello che ti arriva sul conto.

Con la tassazione ordinaria IRPEF cosa cambia?

Se non scegli la cedolare secca, il reddito entra nell’IRPEF con le aliquote progressive e le addizionali. In questo caso, secondo l’articolo 37, comma 4-bis del TUIR, il reddito dell’immobile locato è il maggiore tra:

• il canone ridotto forfettariamente del 5% (la percentuale era del 15% fino al 2012);
• la rendita catastale rivalutata.

La riduzione del 5% spetta in automatico: non serve presentare ricevute, ma non puoi nemmeno aggiungere le spese reali. Per la maggior parte dei proprietari, quindi, la tassazione ordinaria conviene solo in casi particolari (per esempio redditi complessivi molto bassi): il confronto con la cedolare va fatto sui numeri reali.

E le commissioni di Airbnb e Booking?

Sono la voce che pesa di più e sorprende di più, ma non sono deducibili per il privato, né con la cedolare secca né con l’IRPEF ordinaria. Lo stesso vale per la percentuale del property manager: se ti affidi a un gestore, conviene ragionare sul guadagno netto dopo le tasse, non sul lordo (ne ho parlato in quanto costa un property manager per affitti brevi).

Attenzione anche alla ritenuta del 21% che il portale trattiene quando incassa per tuo conto: anche quella è calcolata sull’importo lordo, e va poi scomputata in dichiarazione. Trovi i passaggi nella guida su come dichiarare gli affitti brevi.

Ci sono casi in cui le spese si scaricano?

Sì, tre in particolare.

1. Subaffitto o comodato. Se affitti un immobile che non è tuo (perché sei inquilino o comodatario), il reddito non è fondiario ma rientra tra i redditi diversi: per la tassazione ordinaria, l’articolo 71 del TUIR prevede che sia calcolato come differenza tra quanto incassato e le spese specificamente inerenti. Chi sceglie la cedolare secca, invece, resta tassato sul lordo. Ho approfondito il tema in subaffittare su Airbnb una casa in affitto.

2. Attività d’impresa. Con la partita IVA, obbligatoria oltre i due appartamenti destinati a locazione breve, il reddito è d’impresa e i costi (pulizie, arredi, manutenzioni, commissioni) diventano deducibili secondo le regole del regime scelto. Non è automaticamente più conveniente: dipende dai volumi e dal regime fiscale. Ne parlo in affitti brevi e partita IVA.

3. Lavori sull’immobile. Le spese di ristrutturazione non riducono il reddito da affitto, ma possono dare diritto alle detrazioni dei bonus casa. Con la Legge di Bilancio 2026 il bonus ristrutturazioni è al 36% in via ordinaria e al 50% solo per l’abitazione principale del proprietario, con un limite di spesa di 96.000 euro per unità immobiliare e recupero in 10 rate annuali. Un appartamento destinato agli affitti brevi, di norma, rientra nel 36%. Requisiti e documentazione vanno verificati prima di iniziare i lavori.

Cosa conviene fare in pratica?

• Ragiona sempre sul netto: incasso lordo meno commissioni, pulizie, utenze, imposte. Il nostro simulatore di guadagno ti aiuta a farti un’idea.
• Conserva comunque le fatture delle spese, soprattutto quelle per lavori e arredi: possono servire per i bonus casa o se in futuro l’attività cambia forma.
• Confronta cedolare e IRPEF ordinaria ogni anno con il tuo commercialista, in base al reddito complessivo.
• Se gestisci più immobili, valuta per tempo se il passaggio alla partita IVA è un obbligo o un’opportunità.

Le informazioni di questo articolo hanno carattere generale e si basano sulla normativa (DL 50/2017, TUIR, Legge di Bilancio 2026) e sui chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate disponibili alla data di pubblicazione. La fiscalità dipende dalla situazione personale di ciascuno: prima di decidere, verifica sempre il tuo caso con un commercialista o un CAF.

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