Manovra 2027: cedolare al 5% sul canone concordato. Conviene ancora l'affitto breve?

Il disegno di legge di bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei Ministri il 28 ottobre 2026, porta la cedolare secca sul canone concordato dal 10% al 5%, e all’1% per i contratti con inquilini fino a 35 anni. Per gli affitti brevi il testo annunciato non prevede novità: restano la cedolare al 21% sul primo appartamento, al 26% sul secondo e il limite di due appartamenti oltre il quale si presume l’attività d’impresa. L’affitto breve resta la scelta più redditizia dove la domanda turistica è forte, ma il divario con il lungo periodo si riduce e conviene rifare i conti.

Da quando è uscita la notizia, diversi proprietari mi hanno chiesto se sia il momento di “tornare” all’affitto tradizionale. Ti spiego cosa c’è davvero nella manovra, cosa manca ancora e come impostare il confronto sul tuo appartamento.

Cosa prevede la manovra 2027 sugli affitti?

Il comunicato stampa n. 195 del Consiglio dei Ministri, nella sezione dedicata alla casa, indica due misure:

• per gli affitti a canone concordato l’aliquota della cedolare secca scende dal 10% al 5%, e all’1% per i contratti con conduttori fino a 35 anni;
• la cedolare secca viene estesa agli immobili commerciali.

Sul secondo punto, secondo quanto riportato da Milano Finanza, l’aliquota sarebbe del 21% e riguarderebbe i negozi in categoria C/1 fino a 300 metri quadrati: dettagli che il comunicato ufficiale non riporta e che andranno verificati sul testo depositato in Parlamento.

Il comunicato conferma anche, per il 2027, le detrazioni per le ristrutturazioni edilizie.

Cambia qualcosa per chi fa affitti brevi?

Da quanto annunciato, no. Né il comunicato del Governo né le prime analisi della stampa specializzata riportano modifiche alla disciplina delle locazioni brevi. Restano quindi in vigore le regole introdotte con la legge di bilancio 2026 e riassunte dall’Agenzia delle Entrate:

• cedolare al 21% su un appartamento a scelta e al 26% sugli altri;
• regime delle locazioni brevi solo fino a due appartamenti per periodo d’imposta; oltre, l’attività si presume d’impresa (ne ho parlato in affitti brevi e partita IVA).

L’effetto sugli affitti brevi è quindi indiretto: non pagherai di più, ma l’alternativa del lungo periodo diventa fiscalmente più leggera. È proprio l’obiettivo dichiarato della misura, spingere i proprietari verso contratti stabili a canone calmierato.

Quando entrerebbe in vigore la cedolare al 5%?

Per ora è una proposta. Il disegno di legge deve passare dal Parlamento, che di norma approva la legge di bilancio entro il 31 dicembre, e durante l’esame il testo può cambiare: aliquote, requisiti e decorrenza non sono definitivi. Né il comunicato né gli articoli che ho consultato chiariscono se la nuova aliquota varrà solo per i contratti nuovi o anche per quelli già in corso. Prima di firmare un contratto concordato contando sul 5%, aspetta il testo approvato.

Come confrontare affitto breve e canone concordato con i nuovi numeri?

Il confronto corretto non è tra le aliquote, ma tra il netto in tasca a fine anno. Prendiamo un esempio puramente indicativo, con cifre tonde:

• canone concordato da 12.000 euro l’anno: con la cedolare al 5% le imposte sarebbero 600 euro (oggi 1.200). Restano a tuo carico IMU, eventuali spese straordinarie e il rischio di morosità;
• affitto breve con 25.000 euro di incassi lordi: la cedolare al 21% vale 5.250 euro, calcolata sul lordo. Prima di arrivare al netto devi però togliere commissioni delle piattaforme, pulizie e biancheria, utenze, TARI, consumabili, manutenzioni più frequenti e, se ti affidi a qualcuno, il costo della gestione.

In questo esempio l’affitto breve rende ancora di più, ma con molto più lavoro e più variabilità. In zone dove l’occupazione è bassa o la stagione è corta, invece, il concordato al 5% può diventare la scelta più sensata. I numeri del tuo appartamento li puoi stimare con il simulatore di guadagno.

Ricorda anche un dettaglio: il canone concordato non è libero. Il canone massimo è fissato zona per zona dagli accordi territoriali del tuo Comune, e a Roma può essere sensibilmente più basso del mercato libero nelle zone centrali.

Ci sono alternative tra i due estremi?

Sì, ed è spesso lì che trovo le soluzioni migliori per i proprietari:

1. Formula mista: affitto breve nei mesi di alta stagione e medie permanenze (studenti, trasfertisti, smart worker) nei mesi più deboli. Ne ho scritto in medie permanenze negli affitti brevi.
2. Un appartamento in breve, uno in concordato: chi ha due o più immobili può usare l’aliquota più bassa dove il turistico rende meno, restando sotto la soglia dei due appartamenti in locazione breve.
3. Concordato con inquilino under 35: se l’aliquota all’1% verrà confermata, per un bilocale vicino alle università o ai poli di lavoro può diventare un’opzione da prendere sul serio.

Per un confronto più ampio tra le due strade, ti rimando a affitto breve o affitto tradizionale: quale conviene.

Cosa ti consiglio di fare adesso?

Niente di affrettato. Fino all’approvazione definitiva il quadro può cambiare, e le prenotazioni già in calendario vanno onorate. Usa queste settimane per raccogliere i tuoi numeri reali del 2026 (incassi, costi, notti occupate) e per chiedere al tuo Comune o a un’associazione di categoria quale sarebbe il canone concordato applicabile al tuo immobile. A gennaio, con il testo in Gazzetta Ufficiale, potrai decidere su basi concrete.

Le informazioni si basano sul comunicato del Consiglio dei Ministri del 28 ottobre 2026 e sulle prime analisi della stampa specializzata, disponibili alla data di pubblicazione. Si tratta di un disegno di legge che il Parlamento può modificare: prima di cambiare contratto o regime fiscale, verifica il testo definitivo e la tua situazione specifica con un commercialista.

Stai valutando se continuare con l’affitto breve o passare a un contratto lungo? Raccontami il tuo caso: mettiamo a confronto i numeri del tuo appartamento.