Affitto breve o affitto tradizionale: quale conviene davvero?

L’affitto breve conviene quando l’immobile si trova in una zona con domanda turistica o di trasferte costante, e quando l’incasso in più, al netto di commissioni, pulizie, utenze, tasse e tempo, supera in modo netto quello di un contratto tradizionale. L’affitto tradizionale (4+4 o 3+2) rende di solito meno, ma è stabile, prevedibile e quasi senza gestione. Non esiste una risposta valida per tutti: bisogna fare i conti sul proprio immobile.

È la domanda che mi fanno più spesso i proprietari, soprattutto a Roma. Vediamo quali sono le voci da mettere sulla bilancia.

Quanto rende un affitto breve rispetto a uno tradizionale?

Il confronto corretto non è tra prezzo per notte e canone mensile, ma tra i due netti annui. Per l’affitto breve bisogna partire dall’incasso lordo e togliere:

• le commissioni dei portali (e del gestore, se c’è);
• pulizie e lavanderia a ogni cambio ospite;
• utenze, internet, abbonamenti e piccole forniture, che nel breve sono a carico tuo;
• manutenzione e usura, che con il continuo ricambio di ospiti sono più rapide;
• le tasse.

Nell’affitto tradizionale, invece, utenze e piccola manutenzione sono in genere a carico dell’inquilino e i costi del proprietario sono molto più bassi. Il risultato cambia moltissimo da zona a zona: per avere un ordine di grandezza sul tuo caso puoi usare il nostro simulatore di guadagno per affitti brevi e confrontarlo con il canone che otterresti nella stessa zona.

Come cambia la tassazione?

Le aliquote della cedolare secca, secondo l’Agenzia delle Entrate, sono queste:

Tipo di contratto	Cedolare secca
Locazione a canone libero (4+4)	21%
Locazione a canone concordato (3+2, transitorio e studenti nei Comuni previsti)	10%
Locazione breve (fino a 30 giorni)	26%, ridotta al 21% per un solo immobile

Il canone concordato ha quindi un vantaggio fiscale netto, e in molti Comuni anche una riduzione dell’IMU (vale la pena verificarlo con il proprio Comune). Gli affitti brevi, invece, dal secondo immobile in poi pagano il 26%, e oltre i due appartamenti l’attività si presume imprenditoriale, con partita IVA e niente cedolare: ne ho parlato nell’articolo sulla soglia dei due appartamenti.

Quanto lavoro richiede ciascuna formula?

Qui la differenza è enorme.

Affitto tradizionale: trovi l’inquilino, registri il contratto, incassi il canone. Gli interventi sono occasionali.

Affitto breve: annunci e prezzi da aggiornare, messaggi con gli ospiti, check-in, pulizie a ogni cambio, Alloggiati Web, contributo di soggiorno, recensioni, piccoli guasti da risolvere in fretta. È un lavoro quotidiano, che si può affidare a un gestore, ma con un costo da mettere nel conto (ne ho parlato in quanto costa un property manager).

Quali rischi ha ciascuna formula?

Ogni scelta ha i suoi rischi, solo di tipo diverso.

Affitto tradizionale:

• rischio di morosità e di tempi lunghi per tornare in possesso dell’immobile;
• immobile vincolato per anni (4+4 o 3+2), senza possibilità di usarlo;
• canone poco flessibile rispetto al mercato.

Affitto breve:

• incassi variabili da un mese all’altro, con stagionalità;
• più adempimenti (CIN, comunicazioni al Comune, sicurezza, Alloggiati Web, contributo di soggiorno) e sanzioni se si sbaglia;
• normativa che cambia spesso, a livello nazionale e locale;
• possibili limiti condominiali: prima di partire conviene leggere il regolamento del condominio.

In compenso, con l’affitto breve l’immobile resta disponibile: puoi bloccare le date per usarlo tu, venderlo o cambiare strategia in pochi mesi.

Esiste una via di mezzo?

Sì, e sempre più proprietari la scelgono. Le medie permanenze (da uno a diciotto mesi, con contratto transitorio) intercettano smart worker, studenti, trasfertisti e famiglie in trasferimento: richiedono meno gestione degli affitti brevi e spesso rendono più di un 4+4. Ne ho parlato nell’articolo sulle medie permanenze.

Un’altra strada è la formula mista: affitto breve nei mesi di alta stagione e contratti più lunghi nei periodi di bassa domanda. Funziona bene in alcune zone, ma richiede una buona pianificazione dei calendari.

Come decidere: le domande da farsi

Prima di scegliere, prova a rispondere con onestà a queste domande:

1. La zona ha domanda tutto l’anno o solo in alcuni mesi?
2. L’immobile è adatto agli ospiti (posizione, arredo, accesso facile, condominio tranquillo)?
3. Quanto tempo puoi dedicarci, o quanto sei disposto a pagare per delegare?
4. Hai bisogno di un incasso fisso ogni mese o puoi reggere la variabilità?
5. Vuoi poter usare l’immobile o venderlo nei prossimi anni?

Se le risposte puntano verso stabilità e poco impegno, il contratto tradizionale (magari a canone concordato) è spesso la scelta più serena. Se la zona funziona e sei disposto a gestire, o a far gestire, l’affitto breve può valere la differenza.

Le aliquote indicate sono quelle riportate dall’Agenzia delle Entrate alla data di pubblicazione. Le agevolazioni sul canone concordato dipendono dagli accordi territoriali del Comune, e il rendimento reale dipende dal singolo immobile: prima di decidere, verifica la tua situazione con un professionista.

Non sai se il tuo immobile renderebbe di più con un affitto breve o con un contratto tradizionale? Raccontaci il tuo caso: facciamo insieme i conti sul tuo appartamento.