IMU su una casa in affitto breve: si paga? Quanto costa a Roma e come si calcola

Sì, l’IMU si paga. Un appartamento affittato per brevi periodi che non è la tua abitazione principale è, per l’IMU, un “altro fabbricato” come qualsiasi seconda casa: paga l’imposta piena, senza riduzioni legate all’affitto. A Roma l’aliquota è dell’1,14% e il saldo 2026 scade mercoledì 16 dicembre. E attenzione: la riduzione IMU prevista per i contratti a canone concordato non si applica agli affitti brevi.

È una voce che molti proprietari dimenticano quando fanno i conti sulla redditività, perché si paga a parte rispetto alla cedolare secca. Vediamo come si calcola.

Perché l’affitto breve non riduce l’IMU?

L’IMU, disciplinata dalla legge 160/2019, colpisce il possesso dell’immobile, non il reddito che produce. Le agevolazioni previste riguardano casi specifici: abitazione principale, comodato a figli o genitori, immobili inagibili, canone concordato. L’affitto breve non è tra questi.

Il caso tipico che incontro è questo: un proprietario passa da un contratto a canone concordato a un affitto breve e si accorge, a giugno, che l’IMU è aumentata. Succede perché a Roma, secondo la scheda IMU di Roma Capitale, le abitazioni locate a canone concordato ai sensi della legge 431/1998 pagano il 75% dell’imposta: con l’affitto breve quel 25% di sconto sparisce.

Qual è l’aliquota IMU a Roma per una casa in affitto breve?

Le aliquote applicate a Roma nel 2026 sono quelle approvate con la deliberazione dell’Assemblea Capitolina n. 182 del 19 dicembre 2024, richiamata da Roma Capitale nella pagina sull’acconto IMU 2026. Per un appartamento in affitto breve vale l’aliquota residuale per “tutti gli altri immobili non ricadenti nelle casistiche sopra elencate”: 1,14%.

Per confronto, sempre a Roma:

• l’abitazione principale è esente, salvo le categorie di lusso A/1, A/8 e A/9, che pagano lo 0,6% con una detrazione di 200 euro;
• le abitazioni a canone concordato pagano l’aliquota ordinaria ridotta al 75%.

Se il tuo immobile è in un altro Comune, l’aliquota va verificata sulla delibera di quel Comune, che puoi trovare sul sito del Comune stesso o su quello del Dipartimento delle Finanze.

Come si calcola l’IMU di un appartamento?

La formula è la stessa in tutta Italia:

rendita catastale × 1,05 × 160 × aliquota

La rendita catastale la trovi nella visura catastale o nel quadro B della tua dichiarazione dei redditi; il coefficiente 160 vale per le abitazioni (gruppo catastale A, escluso l’A/10) e per le loro pertinenze C/2, C/6 e C/7.

Un esempio a Roma, con una rendita di 1.000 euro:

• 1.000 × 1,05 = 1.050 euro (rendita rivalutata);
• 1.050 × 160 = 168.000 euro (base imponibile);
• 168.000 × 1,14% = 1.915,20 euro di IMU annua.

Diviso in due rate: 957,60 euro di acconto (già scaduto il 16 giugno) e 957,60 euro di saldo entro il 16 dicembre. Se l’appartamento è cointestato, ognuno paga in base alla sua quota (vale anche per il reddito: vedi affitto breve su un immobile cointestato).

Su un appartamento che incassa, per esempio, 20.000 euro lordi l’anno, quasi duemila euro di IMU sono il 10% degli incassi: vanno messi nel conto quando valuti se l’affitto breve conviene. Puoi inserirli nel simulatore di guadagno insieme alle altre spese.

Come si paga il saldo IMU del 16 dicembre?

L’IMU è in autoliquidazione: il Comune non manda un avviso con l’importo, il calcolo spetta a te, al CAF o al commercialista. Roma Capitale mette a disposizione un applicativo di calcolo che genera anche l’F24.

Nel modello F24, per Roma, servono:

• codice Comune H501;
• codice tributo 3918 (“altri fabbricati”);
• l’anno di riferimento 2026.

Se l’imposta annua è pari o inferiore a 12 euro non si versa nulla; sopra, si paga l’intero importo arrotondato all’euro.

E se affitto per brevi periodi la casa in cui vivo?

Qui serve cautela. L’esenzione per l’abitazione principale spetta sull’immobile in cui il proprietario ha contemporaneamente la residenza anagrafica e la dimora abituale, come ricorda Roma Capitale richiamando la sentenza della Corte costituzionale n. 209/2022. Se affitti una stanza mentre ci vivi, o lasci la casa a turisti solo per qualche settimana, il requisito della dimora abituale di solito regge. Se invece la casa è affittata per gran parte dell’anno e tu vivi altrove, il rischio di contestazione è concreto: Roma Capitale scrive espressamente che “si riserva la facoltà di verificare la veridicità della dimora abituale”. Nel dubbio, fatti consigliare prima, non dopo un accertamento.

L’IMU si può scaricare dalle tasse sull’affitto breve?

Per il privato in cedolare secca, no: l’imposta si calcola sul canone lordo, senza deduzioni. Neppure in IRPEF ordinaria l’IMU sulle abitazioni riduce il reddito da locazione. Il discorso cambia se l’attività è imprenditoriale, con partita IVA: in quel caso la deducibilità segue le regole del reddito d’impresa e va valutata con il commercialista. Ho raccolto le spese davvero rilevanti nell’articolo su cosa si può scaricare negli affitti brevi.

Le aliquote citate sono quelle indicate da Roma Capitale per il 2026 sulla base della deliberazione A.C. n. 182/2024; per gli anni successivi e per gli altri Comuni vanno verificate sulle delibere aggiornate. Le informazioni hanno carattere generale: verifica sempre il calcolo della tua IMU con il CAF, il commercialista o l’applicativo del tuo Comune.

Stai valutando se un affitto breve a Roma conviene davvero, tasse e IMU comprese? Raccontami il tuo caso: facciamo i conti insieme.