Ricevuta per un affitto breve senza partita IVA: come si fa e quando serve la marca da bollo?

Se affitti per brevi periodi da privato, senza partita IVA, non emetti fattura né scontrino: all’ospite che te la chiede puoi rilasciare una semplice ricevuta (tecnicamente una quietanza) che attesta il pagamento. Se l’importo supera 77,47 euro, sulla ricevuta va applicata l’imposta di bollo da 2 euro. Se invece hai la partita IVA ed emetti fattura con IVA, il bollo di norma non è dovuto.

È una delle domande che mi fanno più spesso i proprietari alle prime armi, di solito quando un ospite (magari in trasferta di lavoro) chiede “una ricevuta per l’azienda”. Ti spiego come funziona.

Chi affitta da privato deve fare la ricevuta all’ospite?

Il privato che fa locazione breve nel senso del DL 50/2017 (contratti fino a 30 giorni, senza servizi tipici dell’albergo) non svolge un’attività d’impresa: la locazione è fuori dal campo IVA per mancanza del requisito soggettivo, quindi non c’è fattura e non c’è scontrino.

Questo non significa che non si possa documentare il pagamento. La ricevuta è utile:

• all’ospite, che può averne bisogno per un rimborso spese o una nota spese aziendale;
• a te, per avere traccia degli incassi diretti, soprattutto per le prenotazioni che non passano dalle piattaforme.

Quando la prenotazione passa da Airbnb o Booking, è normalmente la piattaforma a fornire all’ospite la ricevuta del pagamento fatto a lei. La tua ricevuta serve soprattutto per le prenotazioni dirette o quando l’ospite la chiede espressamente a te.

Quando serve la marca da bollo da 2 euro?

La regola viene dal DPR 642/1972 sull’imposta di bollo (Tariffa, parte I, art. 13): le ricevute e quietanze rilasciate a liberazione di un pagamento scontano un bollo di 2 euro quando l’importo è superiore a 77,47 euro e l’operazione non è soggetta a IVA.

Quindi, in pratica:

• ricevuta da 77,47 euro o meno → niente bollo;
• ricevuta sopra 77,47 euro per un affitto breve da privato → bollo da 2 euro.

Il bollo è uno per ogni ricevuta, non per notte: una ricevuta da 450 euro per cinque notti ha comunque un solo bollo da 2 euro. Va applicato sull’originale consegnato all’ospite.

E se ho la partita IVA?

Qui vale il principio di alternatività tra IVA e bollo, richiamato più volte dall’Agenzia delle Entrate (ad esempio nella Risposta n. 7 del 2022): se la fattura riguarda operazioni soggette a IVA, il bollo non si applica.

L’eccezione più comune è il regime forfettario: le fatture dei forfettari sono emesse senza IVA, quindi sopra 77,47 euro scontano il bollo da 2 euro. Per le fatture elettroniche, come spiega la guida dell’Agenzia delle Entrate sull’imposta di bollo, il bollo non si incolla ma si versa in modo cumulativo, con calcolo trimestrale.

Dal 2026, con la soglia abbassata a più di due appartamenti per presumere l’attività d’impresa, molte più persone si stanno chiedendo se devono aprire partita IVA: ne ho parlato in affitti brevi e partita IVA.

Cosa scrivere nella ricevuta di un affitto breve?

Non esiste un modello ufficiale obbligatorio, ma una ricevuta fatta bene contiene:

• dati del locatore: nome, cognome, codice fiscale, indirizzo;
• dati dell’ospite che paga (o dell’azienda, se l’ospite lo chiede);
• indirizzo dell’immobile e, utile, il CIN;
• periodo del soggiorno (date di check-in e check-out) e numero di notti;
• importo ricevuto e modalità di pagamento;
• una dicitura come “operazione fuori campo IVA ai sensi dell’art. 4 del DPR 633/1972, locazione breve da privato”;
• data, numero progressivo (consigliato, per tenere ordine) e firma;
• la marca da bollo da 2 euro, se l’importo supera 77,47 euro.

Se nella stessa ricevuta indichi anche il contributo o la tassa di soggiorno incassati per conto del Comune, tienili ben distinti dal canone: non sono un tuo compenso e hanno regole proprie (a Roma, ad esempio, li trovi spiegati nell’articolo sul contributo di soggiorno a Roma).

Come si applica il bollo su una ricevuta inviata via email?

Sulla ricevuta cartacea basta la classica marca da bollo da 2 euro (si compra in tabaccheria), da annullare con una firma o una data a cavallo del contrassegno.

Se invece mandi all’ospite un PDF, la situazione è meno immediata: per i documenti informatici l’imposta si assolve con modalità specifiche (versamento con F24 secondo le regole sui documenti informatici), non con la marca adesiva scannerizzata. Per chi fa poche ricevute l’ideale è emetterle su carta, oppure chiedere al proprio commercialista la soluzione più semplice per il proprio caso.

Chi paga i 2 euro di bollo?

Nella pratica il costo del bollo viene spesso addebitato all’ospite (indicandolo a parte) oppure assorbito dall’host. È una scelta commerciale: conta che il bollo ci sia quando è dovuto. Una ricevuta senza bollo, quando serviva, espone a sanzioni che sono sproporzionate rispetto ai 2 euro risparmiati.

La ricevuta cambia qualcosa per le tasse?

No: la ricevuta documenta l’incasso, ma non sostituisce gli obblighi fiscali. Il canone va comunque dichiarato, con cedolare secca o tassazione ordinaria (trovi i dettagli in come dichiarare gli affitti brevi). Anzi, tenere una ricevuta numerata per ogni prenotazione diretta è il modo più semplice per non perdere pezzi al momento della dichiarazione.

Le informazioni di questo articolo hanno carattere generale e si basano sulla normativa e sui documenti dell’Agenzia delle Entrate disponibili alla data di pubblicazione. Il trattamento può cambiare in base al tuo regime fiscale e al tipo di attività (locazione breve, casa vacanze, B&B): verifica sempre la tua situazione specifica con un commercialista.

Hai dubbi su ricevute, partita IVA o adempimenti del tuo affitto breve? Raccontami il tuo caso: ti dico cosa serve nella tua situazione.