Aprire un affitto breve in Toscana: requisiti, pratiche e costi

Per aprire un affitto breve in Toscana da privato, con al massimo due appartamenti, devi inviare una comunicazione telematica al SUAP del Comune tramite il portale regionale STAR e registrare l’alloggio sul portale di auto-registrazione per ottenere il CIR (Codice identificativo regionale), presupposto del CIN nazionale. Da tre appartamenti in su l’attività è considerata imprenditoriale e serve la SCIA. Nei Comuni ad alta pressione turistica, a partire da Firenze, può essere richiesta anche un’autorizzazione comunale di durata quinquennale.

Questa è la seconda guida regionale della serie, dopo quella sul Lazio. La Toscana è oggi la regione con le regole più nuove e più discusse sugli affitti brevi, quindi conviene partire dalla legge.

Quale legge regola gli affitti brevi in Toscana?

Il riferimento è la L.R. 31 dicembre 2024, n. 61, il Testo unico del turismo, in vigore dal 9 gennaio 2025 e modificato, tra le altre, dalla L.R. 28/2025 e dalla L.R. 16 giugno 2026, n. 9. Il regolamento di attuazione è il d.p.g.r. 47/R/2025 dell’11 agosto 2025, in vigore dal 29 agosto 2025, come indica la Regione nella pagina sul nuovo Testo unico.

Il Governo aveva impugnato la legge davanti alla Corte costituzionale, che con la sentenza n. 186/2025 ha dichiarato non fondate le questioni, comprese quelle sui poteri dei Comuni in materia di locazioni brevi. Le regole, quindi, sono pienamente operative.

Sopra la legge regionale restano le norme nazionali: art. 13-ter del DL 145/2023 (CIN e sicurezza), DL 50/2017 (regime fiscale delle locazioni brevi) e la legge di bilancio 2026, che ha abbassato da quattro a due il numero di appartamenti oltre il quale l’attività si presume d’impresa.

Locazione turistica, casa vacanze o affittacamere: quale tipologia scegliere?

Locazione breve o turistica (non imprenditoriale). La Regione, nella pagina sulle locazioni in forma non imprenditoriale, distingue la locazione breve (fino a 30 giorni, da persona fisica che offre non più di due appartamenti) dalla locazione turistica oltre i 30 giorni. Gli immobili devono avere i requisiti strutturali e igienico-sanitari delle case di civile abitazione (art. 58). È la forma più vicina alla locazione turistica che conosci.

Locazione in forma imprenditoriale. Se affitti più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta, o se lo fai come impresa, l’attività è imprenditoriale: serve la SCIA e la partita IVA.

Case e appartamenti per vacanze. Sono strutture ricettive extralberghiere vere e proprie, gestite unitariamente in forma imprenditoriale (art. 44 della L.R. 61/2024).

Affittacamere e B&B. Il Testo unico li prevede solo in forma imprenditoriale, con non più di sei camere e dodici posti letto nella stessa unità immobiliare (artt. 42 e 43). Le strutture non imprenditoriali già esistenti possono continuare l’attività.

Attenzione al punto più delicato: per le strutture extralberghiere (affittacamere, B&B, case vacanze, residenze d’epoca) la legge richiede immobili con destinazione d’uso turistico-ricettiva (art. 41). Le modifiche approvate a giugno 2026, come riporta Toscana Notizie, hanno previsto per le strutture già esistenti al 9 gennaio 2025 una finestra fino al 30 giugno 2027 per il cambio d’uso e, per quelle avviate in immobili residenziali tra il 9 gennaio 2025 e il 30 giugno 2026, un termine differito al 31 dicembre 2027. Le nuove strutture devono partire già in immobili a destinazione turistico-ricettiva. Questo vincolo non riguarda le locazioni turistiche, che restano in normali abitazioni.

Quale pratica va presentata e dove?

Forma non imprenditoriale. Si invia una comunicazione al SUAP competente, esclusivamente in via telematica tramite il portale STAR, contestualmente all’inizio dell’attività (art. 60). La comunicazione contiene:

• ubicazione e dati identificativi dell’alloggio;
• informazioni su sicurezza e salubrità di edifici e impianti;
• capacità ricettiva (camere e posti letto), dotazioni ed eventuale accessibilità.

Serve una comunicazione per ogni alloggio. Variazioni e sospensioni vanno comunicate entro 15 giorni, la cessazione entro 30 giorni. In questa fase di prima applicazione la Regione chiede di fare le stesse comunicazioni anche sui portali di auto-registrazione turistica: è la comunicazione di avvio in auto-registrazione che fa rilasciare il CIR.

Forma imprenditoriale. Dal 2 novembre 2024 serve la SCIA, sempre in via telematica al SUAP, con il modulo approvato dalla delibera di Giunta n. 65 del 27 gennaio 2025, come spiega la Regione nella pagina sulle locazioni in forma imprenditoriale. Anche affittacamere, B&B e case vacanze si avviano con SCIA al SUAP (art. 48).

Firenze e gli altri Comuni possono vietare gli affitti brevi?

Possono limitarli. L’art. 59 consente ai Comuni a più alta densità turistica e a tutti i capoluoghi di provincia (platea poi allargata dalle modifiche del 2026 alle realtà “ad elevata pressione turistica”) di individuare con un regolamento zone in cui fissare criteri e limiti, per garantire alloggi in affitto a lungo termine. Dove il Comune lo fa:

• la locazione breve richiede un’autorizzazione di durata quinquennale per ciascuna unità immobiliare;
• il Comune può fissare un tetto per zona;
• gli immobili già destinati alla locazione breve nel 2024 sono esclusi dai limiti per un periodo transitorio, da tre a cinque anni;
• è esentata la locazione di una porzione dell’abitazione in cui il locatore ha residenza e domicilio.

Firenze ha già adottato il proprio regolamento. Se il tuo immobile è in un capoluogo toscano, prima di tutto verifica sul sito del Comune se esiste un regolamento e in quale zona ricade la casa.

Cosa cambia rispetto alla normativa nazionale?

Il CIR non sostituisce il CIN, lo precede. Una volta ottenuto il CIR, si chiede il CIN sulla BDSR del Ministero del Turismo (qui la procedura) e da lì valgono le regole nazionali: CIN esposto e indicato negli annunci, rilevatori di gas e monossido ed estintori (ne ho parlato qui), Alloggiati Web per ogni ospite.

In più, la Toscana chiede di registrare giornalmente con procedura telematica i dati sugli ospiti a fini statistici (art. 72), e applica sanzioni regionali proprie (art. 63): da 500 a 3.000 euro per la comunicazione omessa o infedele, da 1.000 a 10.000 euro per la violazione dei regolamenti comunali dell’art. 59, da 2.000 a 12.000 euro se si offrono servizi tipici delle strutture ricettive.

Quanto costa aprire un affitto breve in Toscana?

La comunicazione al SUAP, l’auto-registrazione per il CIR e la richiesta del CIN non hanno costi elevati di per sé; le voci reali sono:

• eventuali diritti comunali e, dove previsti, oneri per l’autorizzazione dell’art. 59;
• dotazioni di sicurezza e piccoli adeguamenti;
• per case vacanze, affittacamere e B&B, le verifiche tecniche e l’eventuale cambio di destinazione d’uso, che può diventare la voce più pesante;
• l’eventuale supporto di un professionista.

Il mio lavoro si concentra su Roma e sul Lazio: per un immobile in Toscana posso aiutarti a inquadrare la tipologia giusta e a capire quali pratiche servono, mentre per le verifiche tecniche sul posto ti conviene un tecnico locale.

Questa guida si basa sulle pagine ufficiali della Regione Toscana e sul testo coordinato della L.R. 61/2024 disponibili alla data di pubblicazione. Il Testo unico è stato modificato più volte in poco tempo, la fase transitoria su SUAP e auto-registrazione è ancora in corso e ogni Comune può adottare regole proprie: verifica sempre la tua situazione con il SUAP del tuo Comune, con la Regione o con un professionista.

Hai una casa in Toscana e non sai se puoi affittarla per brevi periodi? Raccontami il tuo caso: ti aiuto a capire da quale tipologia partire.