Come aprire un affittacamere (guest house) a Roma: requisiti, SCIA e differenze con il B&B

Per aprire un affittacamere (nel Lazio si chiama anche guest house) a Roma devi avviare un’attività d’impresa con al massimo sei camere, distribuite in non più di due appartamenti dello stesso stabile, e presentare una SCIA al SUAR di Roma Capitale. Dopo la SCIA servono il CIR regionale su ROSS1000, il CIN nazionale e gli adempimenti continuativi di ogni struttura ricettiva: Alloggiati Web, flussi turistici, contributo di soggiorno.

È la formula giusta per chi vuole affittare camere e non un intero appartamento, oppure per chi ha due appartamenti vicini e vuole lavorarli come un’unica struttura. Ti spiego cosa prevede il regolamento regionale e dove di solito ci si blocca.

Cos’è esattamente un affittacamere nel Lazio?

La definizione è nell’art. 4 del Regolamento regionale 7 agosto 2015, n. 8, che puoi leggere nel testo coordinato pubblicato dalla Regione Lazio. In sintesi, le guest house/affittacamere:

• sono strutture gestite in forma imprenditoriale che forniscono alloggio;
• hanno al massimo sei camere;
• le camere si trovano in non più di due appartamenti ammobiliati dello stesso stabile, con accesso dallo stesso ingresso su strada;
• ogni appartamento deve avere un soggiorno e una cucina o angolo cottura annesso al soggiorno;
• devono rispettare i requisiti delle abitazioni, la normativa edilizia e igienico-sanitaria e i requisiti minimi fissati nell’Allegato 1 del regolamento.

Un aspetto importante: il regolamento precisa che l’uso come affittacamere non comporta cambio di destinazione d’uso urbanistica. L’appartamento resta un’abitazione.

Che differenza c’è tra affittacamere e B&B?

È la domanda più frequente, e la risposta cambia tutto:

	Affittacamere / guest house	Bed & Breakfast
Forma	imprenditoriale	legata alla residenza del titolare
Camere	fino a 6	fino a 4
Posti letto	in base alle superfici	massimo 8
Appartamenti	fino a 2 nello stesso stabile	quello in cui vive il titolare
Residenza del titolare	non richiesta	obbligatoria, con una camera riservata

Per il B&B l’art. 9 del regolamento chiede che il titolare o il gestore abbia la residenza nella struttura e si riservi una camera. Se non vivi nell’appartamento, quindi, il B&B non è la strada giusta e l’affittacamere diventa l’opzione naturale. Trovi un confronto più ampio nella guida ad affittacamere e bed & breakfast.

Serve la partita IVA per aprire un affittacamere?

Sì. Essendo un’attività imprenditoriale, l’affittacamere richiede l’apertura della partita IVA, l’iscrizione al Registro delle imprese e la relativa posizione previdenziale. Non si applica la cedolare secca delle locazioni brevi: si fattura il servizio di alloggio con l’IVA prevista per le strutture ricettive e si tassa il reddito d’impresa. Prima di partire conviene fare due conti con un commercialista sul regime fiscale più adatto.

Come si presenta la SCIA a Roma e quali documenti servono?

A Roma la pratica si presenta al SUAR, lo Sportello Unico Attività Ricettive di Roma Capitale. Il regolamento regionale (art. 14) elenca la documentazione da allegare alla SCIA, tra cui:

• planimetria dei locali firmata da un tecnico abilitato;
• relazione tecnica asseverata sui requisiti;
• dichiarazione sulla disponibilità dei locali (proprietà, affitto, comodato);
• dichiarazioni sui titoli di sicurezza e prevenzione incendi pertinenti;
• attestazione della comunicazione all’amministratore di condominio;
• per le società, atto costitutivo, statuto e documentazione antimafia.

La struttura viene poi classificata: per le guest house il regolamento prevede da una a tre categorie (art. 13).

Prima ancora della SCIA, a Roma c’è un controllo che molti saltano: le nuove Norme Tecniche del Piano Regolatore, approvate a luglio 2026, introducono limiti per le attività extralberghiere (tra cui il divieto di insediarne di nuove, nella Città Storica, negli immobili accorpati o frazionati), e Roma Capitale sta lavorando a un regolamento dedicato. Va quindi verificato il singolo immobile: ho riassunto lo stato delle regole nella pagina sul regolamento degli affitti brevi a Roma.

Quali obblighi ci sono dopo l’apertura?

Una volta avviata la guest house, il regolamento (art. 17) richiede, tra l’altro:

• cartellino dei prezzi nelle camere e indicazione dei prezzi sul sito;
• targa esterna con gli estremi della SCIA;
• assicurazione di responsabilità civile verso i clienti.

A questi si aggiungono gli obblighi comuni a tutte le strutture:

• CIR regionale, ottenuto su ROSS1000 dopo la SCIA, come spiega la Regione nella pagina su CIR e flussi turistici;
• CIN nazionale, da esporre all’esterno e indicare negli annunci (la procedura è in come richiedere il CIN);
• Alloggiati Web per ogni ospite;
• flussi turistici mensili su ROSS1000 (qui come funzionano);
• contributo di soggiorno, che per le strutture extralberghiere a Roma ha tariffe proprie.

Quanto tempo ci vuole per aprire?

La SCIA, per sua natura, consente di iniziare l’attività dalla data di presentazione, ferme restando le verifiche successive del Comune. In pratica, però, i tempi veri dipendono da quello che viene prima: planimetrie aggiornate, conformità dell’immobile, eventuali lavori, partita IVA, comunicazione al condominio. Nella mia esperienza, la parte che richiede più tempo è quasi sempre sistemare la documentazione tecnica dell’appartamento, non la pratica in sé.

Questo articolo si basa sul Regolamento regionale del Lazio n. 8/2015 nel testo coordinato pubblicato dalla Regione e sulle pagine ufficiali disponibili alla data di pubblicazione. Requisiti minimi, modulistica e limiti urbanistici possono cambiare e vanno verificati sulla versione vigente, con il SUAR di Roma Capitale o con un professionista, in base al tuo immobile.

Stai pensando di aprire una guest house a Roma e vuoi capire se il tuo immobile è adatto? Raccontami il tuo caso: partiamo dalla tipologia giusta e dai documenti che servono.