Regime forfettario per gli affitti brevi con partita IVA: codice ATECO, coefficiente e tasse

Se apri la partita IVA per affitti brevi, case vacanze o affittacamere, nella maggior parte dei casi puoi scegliere il regime forfettario. Il codice ATECO di riferimento è il 55.20.42 (servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze), il coefficiente di redditività è del 40% e sul reddito così calcolato paghi un’imposta sostitutiva del 15%, ridotta al 5% per i primi cinque anni se hai i requisiti. Il limite è di 85.000 euro di ricavi l’anno. Restano da considerare i contributi INPS e l’IVA sulle commissioni delle piattaforme estere, che sono le voci che sorprendono di più.

Con la soglia dei due appartamenti in vigore dal 2026, sempre più proprietari mi chiedono cosa succede “dopo” la partita IVA. Ti spiego come funziona il forfettario applicato agli affitti brevi e dove stanno le insidie.

Quando serve la partita IVA per gli affitti brevi?

Dal periodo d’imposta 2026, secondo l’Agenzia delle Entrate, il regime delle locazioni brevi (con la cedolare secca) vale solo fino a due appartamenti: oltre, l’attività si presume d’impresa. La partita IVA serve anche, a prescindere dal numero, quando l’attività è organizzata in forma imprenditoriale: per esempio una casa vacanze o un affittacamere gestiti come impresa secondo la normativa regionale. Ho approfondito la soglia in affitti brevi e partita IVA.

Quale codice ATECO si usa per affitti brevi e case vacanze?

Con la nuova classificazione ATECO 2025, operativa dal 1° aprile 2025, il vecchio codice 55.20.51 (affittacamere, case e appartamenti per vacanze, B&B, residence) è stato sostituito. Il codice oggi utilizzato per questo tipo di attività è il 55.20.42, “Servizi di alloggio in camere, case e appartamenti per vacanze”. Se hai aperto la partita IVA prima del 2025 con il vecchio codice, controlla sul tuo cassetto fiscale quale codice risulta oggi e fatti confermare dal commercialista che sia quello corretto.

Attenzione a non confondere questa attività con la semplice locazione immobiliare, che ha codici diversi (gruppo 68) e un coefficiente diverso. Il codice va scelto in base a cosa fai davvero: se offri un servizio di ospitalità turistica, il riferimento è il gruppo 55. In caso di dubbio decide il commercialista, perché dal codice dipendono coefficiente e cassa previdenziale.

Come si calcolano le tasse nel forfettario?

Il meccanismo, descritto dall’Agenzia delle Entrate nella scheda sul regime forfetario, è semplice:

1. prendi i ricavi incassati nell’anno;
2. applichi il coefficiente di redditività, che per i servizi di alloggio e ristorazione è del 40%;
3. dal risultato sottrai i contributi previdenziali versati;
4. sul reddito che resta paghi l’imposta sostitutiva al 15%, oppure al 5% per i primi cinque anni di una nuova attività, se rispetti le condizioni previste (in sintesi, non aver svolto la stessa attività nei tre anni precedenti e non proseguire un’attività di altri).

Esempio indicativo: con 40.000 euro di ricavi, il reddito forfettario è di 16.000 euro. Prima dei contributi, l’imposta sarebbe di 2.400 euro al 15% o di 800 euro al 5%. In pratica è come pagare il 6% o il 2% sul lordo, molto meno del 21-26% della cedolare.

Il rovescio della medaglia: i costi reali non si deducono. Pulizie, arredi, commissioni e manutenzioni sono già “coperti” forfettariamente dal 60% escluso. Se i tuoi costi superano il 60% dei ricavi, il forfettario potrebbe non essere la scelta migliore. Sulle spese ti rimando a quali spese si possono scaricare dalle tasse.

Quali sono i limiti del regime forfettario?

Come ricordato dalla circolare 32/E del 2023 dell’Agenzia delle Entrate:

• si accede e si resta se i ricavi dell’anno precedente non superano 85.000 euro;
• se nel corso dell’anno superi 100.000 euro, esci dal regime già dall’anno in corso;
• ci sono cause di esclusione, per esempio alcune partecipazioni in società o redditi da lavoro dipendente sopra una certa soglia.

Per chi ha tre o quattro appartamenti a Roma, gli 85.000 euro sono un limite raggiungibile: va monitorato durante l’anno, non a consuntivo.

E i contributi INPS?

È la voce che pesa di più e che quasi nessuno mette nei conti. L’attività di affittacamere o casa vacanze in forma d’impresa comporta di norma l’iscrizione alla Gestione commercianti dell’INPS, che prevede un contributo minimo fisso dovuto anche con ricavi bassi, più una quota percentuale sul reddito oltre il minimale. I forfettari possono chiedere una riduzione del 35% dei contributi, che però riduce anche la futura pensione.

Su ricavi modesti, il contributo minimo può valere più delle tasse stesse. È il primo numero da farsi calcolare prima di aprire la partita IVA.

Perché si paga l’IVA sulle commissioni di Airbnb e Booking?

I forfettari non addebitano IVA agli ospiti, ma restano soggetti IVA per alcuni acquisti dall’estero. Le commissioni di piattaforme con sede in un altro Paese UE (Airbnb e Booking fatturano dall’estero) sono servizi ricevuti da un fornitore estero: la fattura arriva senza IVA e chi la riceve deve integrarla con il meccanismo dell’inversione contabile (reverse charge), versando l’IVA al 22% con F24, di norma entro il 16 del mese successivo.

Il forfettario non può detrarre quell’IVA: è un costo vero, pari al 22% delle commissioni. Su 5.000 euro di commissioni annue sono 1.100 euro. Dimenticarlo per un anno significa trovarsi con versamenti arretrati e sanzioni.

Il forfettario conviene rispetto alla cedolare secca?

Dipende dai numeri, ma la scelta non è sempre libera: se superi i due appartamenti la cedolare sulle locazioni brevi non è più disponibile. Quando lo è, il confronto va fatto sul netto finale, mettendo insieme imposta, contributi INPS, IVA sulle commissioni, costi del commercialista e adempimenti regionali (SCIA, requisiti delle strutture ricettive). Per un singolo appartamento la cedolare resta quasi sempre più semplice; da tre appartamenti in su, il forfettario può diventare competitivo.

Le informazioni sono generali e si basano sulle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate e sulla normativa disponibili alla data di pubblicazione. Codice ATECO, requisiti di accesso, contributi INPS e trattamento IVA dipendono dalla situazione di ciascuno: prima di aprire la partita IVA o scegliere il regime, confrontati con un commercialista.

Stai valutando la partita IVA per i tuoi appartamenti e vuoi capire se il forfettario ti conviene? Raccontami il tuo caso: partiamo dai tuoi numeri e ti dico cosa verificare con il commercialista.