DAC7: Airbnb e Booking comunicano i tuoi incassi al Fisco? Cosa significa per chi affitta

Sì: con la DAC7, la direttiva europea (UE) 2021/514 recepita in Italia dal D.Lgs. 32/2023, le piattaforme come Airbnb e Booking comunicano ogni anno all’amministrazione fiscale i dati di chi affitta tramite loro, compresi incassi e giorni di locazione di ciascun immobile. Il termine per l’invio è il 31 gennaio dell’anno successivo: i dati del 2026 arriveranno al Fisco entro il 31 gennaio 2027. Per chi dichiara correttamente tutto non cambia nulla; per chi “dimentica” qualcosa, l’incrocio dei dati diventa molto semplice.

Te ne parlo adesso perché a fine anno molti proprietari ricevono dalle piattaforme email sulla DAC7 e mi chiedono se devono fare qualcosa.

Cos’è la DAC7, in parole semplici?

È una norma europea sullo scambio automatico di informazioni tra amministrazioni fiscali. Come spiega l’Agenzia delle Entrate nel comunicato del 21 novembre 2023, riguarda quattro attività svolte tramite piattaforme digitali:

• e-commerce (vendita di beni);
• affitto di beni immobili;
• servizi personali;
• noleggio di mezzi di trasporto.

Gli affitti brevi rientrano quindi pienamente nel perimetro.

Chi comunica i dati e a chi?

Dipende da dove ha sede la piattaforma:

• i gestori residenti in Italia (o con stabile organizzazione qui) comunicano i dati direttamente all’Agenzia delle Entrate;
• i gestori con sede in un altro Paese Ue li comunicano al Fisco del proprio Paese, che poi li scambia con l’Italia per i venditori residenti qui;
• anche alcuni gestori extra-Ue devono comunicare all’Agenzia delle Entrate; il comunicato cita espressamente, come esempio, chi facilita la locazione di immobili situati in Italia.

Il risultato pratico è lo stesso: i dati di un host residente in Italia arrivano all’Agenzia delle Entrate, da qualunque piattaforma provengano. Lo scambio tra Stati avviene entro due mesi dalla fine del periodo di comunicazione.

Quali dati vengono comunicati per un affitto breve?

Per le locazioni, oltre ai dati identificativi del locatore (nome, indirizzo, codice fiscale, eventuali dati bancari usati per i pagamenti), la comunicazione riguarda in sostanza:

• l’indirizzo di ogni immobile affittato e, se disponibili, i dati catastali;
• i corrispettivi pagati o accreditati, suddivisi per trimestre;
• le commissioni trattenute dalla piattaforma;
• il numero di giorni di locazione e la tipologia di immobile.

In altre parole: il Fisco sa quanto hai incassato, dove e per quanti giorni. Di norma le piattaforme mettono a disposizione dell’host un riepilogo con gli stessi dati trasmessi: conviene scaricarlo e conservarlo insieme ai documenti della dichiarazione.

Ci sono host esclusi dalla comunicazione?

Il comunicato dell’Agenzia indica due esclusioni:

• i grandi fornitori di alloggi del settore alberghiero, con oltre 2.000 attività “pertinenti”, per i quali il Fisco ha già altri flussi di dati;
• i piccoli inserzionisti, con meno di 30 attività e corrispettivi non superiori a 2.000 euro nell’anno.

Attenzione però: nella direttiva europea la soglia dei “piccoli” (30 operazioni e 2.000 euro) è pensata per la vendita di beni. Per chi affitta casa conviene partire dal presupposto che i dati vengano comunicati comunque, anche con poche prenotazioni.

Cosa cambia rispetto alla ritenuta e alla Certificazione Unica?

Sono due cose diverse, che spesso si confondono:

• la ritenuta del 21% (dove applicata) e la relativa Certificazione Unica riguardano il pagamento delle imposte;
• la DAC7 è una comunicazione di dati: non trattiene nulla e non cambia quanto devi pagare.

Il punto è che, sommando DAC7, Certificazioni Uniche, dati catastali e, in futuro, la banca dati del CIN, l’Agenzia delle Entrate ha a disposizione un quadro sempre più completo. Se in dichiarazione indichi meno di quanto risulta dalle piattaforme, la differenza emerge facilmente. Su come dichiarare correttamente trovi tutto in come dichiarare gli affitti brevi nella dichiarazione dei redditi.

Cosa devo fare io come host?

Non c’è nessuna comunicazione da inviare personalmente: l’obbligo è delle piattaforme. Quello che ti consiglio di fare:

1. controlla i dati che la piattaforma ha su di te (nome, codice fiscale, indirizzo dell’immobile, dati catastali): se sono sbagliati, rischi incroci che non tornano;
2. scarica il riepilogo annuale che le piattaforme mettono a disposizione e conservalo;
3. confronta gli importi con quelli che indichi in dichiarazione, tenendo conto che la DAC7 riporta anche le commissioni;
4. se gestisci più di due appartamenti, ricorda che dal 2026 l’attività si presume d’impresa: verifica il tuo inquadramento (qui ti spiego cosa cambia).

Nella mia esperienza, il problema più frequente non è l’evasione voluta ma il disordine: prenotazioni dirette non annotate, immobili cointestati dichiarati da un solo proprietario, rimborsi e cancellazioni non riconciliati. Sono tutti casi in cui i dati DAC7 e la dichiarazione rischiano di non coincidere.

Le informazioni di questo articolo hanno carattere generale e si basano sul D.Lgs. 32/2023 e sulle indicazioni dell’Agenzia delle Entrate disponibili alla data di pubblicazione. Contenuto e termini della comunicazione possono essere aggiornati da nuovi provvedimenti: per la tua situazione specifica rivolgiti a un commercialista.

Vuoi mettere ordine nei dati del tuo affitto breve prima della prossima dichiarazione? Raccontami il tuo caso.