Assicurazione per un affitto breve: serve davvero e cosa deve coprire?

Per una locazione breve non imprenditoriale nessuna norma nazionale ti obbliga ad avere un’assicurazione: l’art. 13-ter del DL 145/2023, quello del CIN, chiede estintori e rilevatori, non polizze. Averla però serve. Come proprietario rispondi dei danni che la casa causa agli ospiti, e le coperture incluse in Airbnb e Booking hanno limiti precisi. Quello che ti serve è una responsabilità civile che copra espressamente gli ospiti paganti e una polizza sull’immobile che non escluda l’uso turistico.

È un tema che spesso si affronta solo dopo il primo incidente. Ti spiego come ragiono io quando imposto una casa nuova.

L’assicurazione è obbligatoria per un affitto breve?

A livello nazionale, no. Ho riletto tutti i commi dell’art. 13-ter del DL 145/2023: chiede il CIN, i rilevatori di gas e monossido, gli estintori e, per chi opera in forma d’impresa, gli impianti a norma e la SCIA. Di assicurazione non parla.

Questo non vuol dire che tu sia scoperto per legge, anzi. L’art. 2051 del codice civile dice che ciascuno è responsabile del danno causato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. La giurisprudenza la legge come una responsabilità oggettiva, piuttosto severa. Una mensola che cade, un tubo che si rompe e allaga il vicino, un gradino scivoloso: se l’ospite o un terzo si fanno male, la richiesta arriva a te.

Le regole possono poi essere più severe a livello regionale o per le strutture imprenditoriali, e qualche condominio o contratto di gestione chiede comunque una polizza. Vale la pena controllare.

AirCover di Airbnb non basta?

AirCover per gli host comprende due cose diverse, e conviene non confonderle.

Assicurazione di responsabilità civile per host. È una vera polizza, sottoscritta da compagnie terze (nello Spazio economico europeo da Zurich Insurance Europe AG), con un massimale di 1.000.000 di dollari per soggiorno. Copre la tua responsabilità verso ospiti o terzi per lesioni o danni materiali, come spiega il riepilogo del programma. Ci sono però esclusioni importanti, tra cui la responsabilità contrattuale, i danni dolosi e le telecamere non dichiarate. Soprattutto, non copre i danni ai tuoi beni o all’alloggio, e vale solo per i soggiorni prenotati su Airbnb.

Protezione danni per host. Copre fino a 3 milioni di dollari i danni causati dagli ospiti alla casa, ma Airbnb stessa scrive che non è una polizza assicurativa. La richiesta va aperta entro 14 giorni dal check-out, e il rimborso arriva solo dopo aver chiesto il pagamento all’ospite. Sono esclusi l’usura normale e gli eventi naturali, come indicato nelle condizioni del programma.

È Airbnb stessa, nella pagina su AirCover, a consigliare di stipulare anche un’assicurazione personale per i danni che non copre.

E Booking.com?

Booking offre ai partner un’assicurazione per la responsabilità civile che copre fino a 1 milione di dollari i danni subiti da terzi durante il soggiorno, ma non i danni alla struttura o agli arredi. Per quelli c’è il programma danni o il deposito cauzionale, come ho spiegato in cosa fare se l’ospite danneggia l’appartamento.

Il punto debole è evidente: se lavori su più canali, o hai prenotazioni dirette, le coperture dei portali valgono ognuna solo per le proprie prenotazioni. Le prenotazioni dirette restano scoperte.

Cosa deve coprire una polizza per l’affitto breve?

Quando valuto una polizza con un proprietario, controllo questi punti:

• RC verso gli ospiti paganti: molte polizze casa coprono la responsabilità civile della famiglia, ma escludono chi alloggia a pagamento. Deve essere scritto in chiaro che l’uso per locazioni turistiche è incluso;
• RC verso terzi: il vicino del piano di sotto, il condominio, un passante;
• danni all’immobile e al contenuto: incendio, acqua condotta, fenomeni atmosferici, ed eventualmente atti vandalici e furto commessi dagli ospiti;
• ricorso terzi da incendio, che in condominio è una garanzia da non trascurare;
• perdita di reddito, utile se un sinistro ti costringe a cancellare prenotazioni;
• massimali e franchigie adeguati al valore della casa;
• validità su tutti i canali, comprese le prenotazioni dirette.

Se hai già una polizza casa, non disdirla: chiedi alla compagnia se copre l’uso turistico, e fattelo confermare per iscritto. Spesso basta un’estensione.

Chi deve assicurarsi: proprietario o gestore?

Dipende da come è organizzata la gestione. Il proprietario resta il custode dell’immobile e la sua polizza deve coprire casa e responsabilità. Se ti affidi a un gestore o a un property manager, verifica che abbia una sua RC professionale per gli errori di gestione: sono due coperture diverse e complementari. È una delle domande da fare prima di firmare, insieme a quelle che trovi in quanto costa un property manager.

Quanto costa?

Non esiste un prezzo unico: dipende da metratura, valore, zona, massimali e garanzie. Ti do solo un criterio: confronta il premio annuo con quello che rischi. Una sola richiesta di risarcimento per un infortunio può costare molto più di anni di polizza. Mettila nel conto economico insieme a pulizie e commissioni. Per una stima del margine reale puoi usare il simulatore di guadagno.

Le informazioni su AirCover e sulle coperture di Booking si basano sulle pagine ufficiali dei portali consultate alla data di pubblicazione, che possono cambiare. Questo articolo non sostituisce la lettura delle condizioni di polizza né il parere di un intermediario assicurativo o di un legale: verifica sempre la tua situazione specifica.

Vuoi capire se la tua casa è coperta come serve prima della prossima stagione? Raccontami il tuo caso: guardiamo insieme cosa manca.